不動産投資でかかる税金
生活していくという環境の中では、税金とは切っても切れない関係です。そしてそこから不動産投資などの投資を行う上で、日常ではあまり関わることのない税金なども存在しています。いつどんな税金がかかり、その税金の仕組みはどうなっているのか。そして適切に処理しているのか。などをしっかりと把握することで、有効的な不動産投資も可能になってきます。そしてしっかりと理解することで、節税などの対策も可能となってくるのです。今回は不動産投資に関係する税金にスポットを合わせ解説していきます。
※注：個別の事例に対する税金の計算や必要な手続きの相談は税理士にしかできません。
Contents
不動産にかかる税金の種類とは
皆さんが思い浮かぶ税金と言えば、消費税や住民税、固定資産税などさまざなものがあると思いますが、不動産投資にともなった税金はこのような状況の場合に発生します。
- 不動産を取得する時
- 不動産を保有している時
- 不動産を売却する時
です。このタイミングではどのような税が発生しているのか解説していきます。
１．不動産を取得する時に発生する税金とは
不動産投資などによって不動産を取得した際に発生する税金として上げられるものは、「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」などがあります。この３つの税金の類似している点としては、「取得したことによる手続きなどによって発生している税金」です。各税金を解説していきましょう。
印紙税
不動産を売買する際かわされる売買契約書に、所定の金額分の印紙を貼付することが義務付けられています。例えば、100万円を超え500万円以下場合、２,０００円の印紙を貼り付けなくてはいけません。ただし2020年3月31日までの間に作成される契約書については「減税措置」が設けられています。ですのでこの期間の間は、２,０００円が１,０００円の印紙貼り付けとなります。
もっと詳しい内容が知りたい方は国税庁より発表されています。
＜参考サイト＞
印紙税｜国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/inshi301.htm
登録免許税
不動産を取得した場合、登記を行わなければいけません。この登録免許税とは、不動産を取得したという公示のための税金になります。登録免許税の税額は、下の数式で計算します。
登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率
です。この税率の部分に、決められた税率をあてはめ、金額を算出します。税率としては下の表のようになっています。
| 土地 | 1000分の20 | ||
| 建物 | |||
| 新築物件を購入した場合 | 1000分の4 | （所有権の保存登記） | |
| 中古物件の購入などの場合 | 1000分の20 | （所有権の移転の登記） | |
もっと詳しい内容が知りたい方は国税庁より発表されています。
＜参考サイト＞
No.7190 登録免許税のあらまし｜国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7190.htm
No.7191 登録免許税の税額表｜国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
不動産取得税
最後は名前の通り、不動産を売買などによって取得した場合に課税される税金です。同じ取得でも相続税などは売買には該当しませんので、不動産取得税は関係ありません。不動産取得税も下の計算式で算出します。
不動産取得税 = 固定資産税評価額 × 3％（2021年3月31日まで）
現在は土地や建物に対して減税措置が整えられている環境があるため、固定資産税から減税措置分（控除分）を差し引いてから3%をかけて算出された金額が課税額となります。
下のサイトでは、不動産取得税の概要なども詳しく解説されています。
＜参考サイト＞
不動産取得税｜東京都主税局
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/fudosan.html#gaiyo_0
２．不動産を保有している時に発生する税金とは
不動産を所有している時に発生する税金としては、「固定資産税」「都市計画税」「所得税」「住民税」などが該当します。
固定資産税
不動産を少輔している場合に発生するぜいきんのひとつです。不動産投資以外でも不動産を所有している方には関係ある項目なので、ご存知の方も多いでしょう。課税額の計算方式は一般的に以下のようになります。
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4％
※ただし市町村によっては違う税率が設定されている場合もあります。
都市計画税
こちらも不動産の所有がある方には、おなじみの項目でしょう。市街化区域内の土地や家屋に対して課される税税金となっていますです。課税額は一般的には以下の計算方式となっています。
固定資産税 = 固定資産税評価額 × 0.3％
所得税・住民税
所得税と住民税は、所得の金額に応じて課税される税金となります。不動産投資の場合、解説してきた中でも一番金額が大きくなると予想されるのが所得税になります。収入の部分から不動産投資でかかった経費を差し引いた部分が課税対象となります。そして副業として不動産投資を行っている場合には、本業での給与所得と副業である不動産投資での所得を合算した金額が課税対象となります。
３．不動産を売却する時に発生する税金とは
不動産を売却した場合、そこで得た所得が発生します。その所得に対して先ほど上がった「所得税」と「住民税」が課せられます。
このように不動産投資などで不動産を取り扱う場合、さまざまな税金が関係してきます。税金ごとの違いをしっかりと把握することこそ、有効的な不動産投資の第一歩になります。
※注：個別の事例に対する税金の計算や必要な手続きの相談は税理士にしかできません。
切っても切り離せない確定申告
不動産投資を行うことで、実際に利益が上がってくると必然的に「１年間にいくら収益が上がったのか」を申告する必要性が出てきます。そうです。確定申告です。
確定申告とは、１年間の自身の所得を税務署に申告することです。副業などであっても同様です。副業での所得が20万円を超える場合には、メインでの所得の上に副業の所得を加え税務署に申告します。
健全な、有効的な不動産投資を行うのであれば、最初のうちからしっかりと申告することをおすすめします。このくらいなら大丈夫だろう･･･と安易に考えていると、大きなペナルティを課せられる場合もありますので注意しましょう。
申告するにも種類がある
確定申告を実際に行う場合、基本的には2種類の申告方法があります。一つ目は「白色申告」と言い、簡単に確定申告が行えます。そしてもう一つの申告方法は、「青色申告」です。
青色申告の場合、事前に手続きや申告時にも提出する帳簿の種類が決められています。ですが10万円、65万円の控除も受けられるなどメリットもあります。今はクラウド会計なども使用しやすくなっていたり、相談できるプランもさまざまあります。
そして最初のうちにしっかりと申請について把握することが、長く不動産投資を行う上で、重要です。自分で申請まで行うことも一つの方法ではありますが、日常の帳簿はまとめるが重要な部分は税理士というプロの力を借りるのも、有効的な方法のひとつです。
一番大切なことは、しっかりとプロセスを把握して円滑に進める先に、「節税対策」という大きなポイントが見えてくるのです。
不動産投資における税金の割合
不動産投資における税金および、確定申告などの解説してきましたが、不動産投資はどちらかというと税金における割合の高い業種です。比較的多くの税金とも関係している部分が大きいです。その中で確定申告を行うとなった場合、経費として計上できる税金とそうでない税金を解説します。
※ただし経費として認められるのは「不動産投資を行うときに使用した金額」という大前提は変わりません。同じ名目だからとはいえ、個人分は計上できませんので注意が必要です。
経費に計上できる税金の一覧
不動産賃貸業で経費として計上できる税金には、以下のような種類があります。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 印紙税
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 自動車税(軽自動車税、取得税、重量税を含む)
- 個人事業税
- 消費税
- 償却資産税
などが該当します。自動車税などは個人での不動産投資の場合、自家用車と兼用という方も多いです。その場合は使用頻度の割合によって算出します。
経費に計上できない税金
- 所得税
- 相続税
- 住民税
などが該当します。不動産投資などの場合、さまざまな方法を用いることで節税効果も期待はできます。ですがほとんどの場合、節税をメインに考えた上で、不動産投資を行うのではありません。不動産投資を円滑に行うことで、節税がかかわってくるだけです。不動産収入を得るためにはどうしていくべきかという広い視点と、どうやったら伸ばした収益を減らさずに削減（節税）できるかの両方の視点が重要なのです。
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