不動産投資での個人所有と法人化

不動産投資を行うことを検討している方の中でも、

土地を所有しているから、何かに活用したい。

使ってない土地を有効的に使う方法はあるのだろうか。

今の収入に加えて、もっと長期的なゆとりが欲しい。

など、その目的はさまざまあると思います。検討していているだけでは、何も動きません。少しでも行動起こすことで、動き出す場合もあります。今回は不動産投資を始めた場合、個人の事業として行うのか。それとも企業として行うことで違いはあるのかなど、先の展望について解説します。

不動産投資は事業です。しっかりとした先の展望も重要視しなければいけないのです。

不動産投資で収益を得ること

このコラムでも不動産投資に関してはいろいろな事柄を解説してきましたが、不動産投資とは何か。どんな不動産投資で収入が得られるのか。不動産投資の基礎を簡単に解説します。

不動産投資は、元々所有している土地や不動産を活用したり、新たに購入して活用したりと、始める理由はさまざまです。その中でも不動産投資としては下のような投資方法が多く活用されています。

  • 新築・中古のワンルームマンション
  • 新築・中古のマンション、アパート一棟
  • 新築・中古の戸建て経営
  • 駐車場、コインランドリー経営

アパートやマンションなどを建築または購入しそれを賃貸することで家賃収入を得る方法や、その地域のニーズによっては戸建てによる賃貸経営が需要がある場合もあります。不動産投資投資方法により、気をつけるポイントやリスク管理なども変化します。

類似しているポイントとしてあげるとすれば、その地域のニーズをしっかりとリサーチし、不動産投資を展開することが大切です。自分がこの不動産投資をと考えても、ニーズに合わなければ有効的な活用とはいきません。長期的な展望を踏まえ、リスクも視野に入れながら検討することが大切です。

※下のコラムで不動産投資の解説をしています。

初めての不動産投資

個人経営と法人化の違いを知る

世の中には不動産投資を含め、いろいろな仕事や事業が存在しています。そこでふと、「個人で行う場合と、法人として行う場合には違いがあるのか」という疑問です。もし個人事業として行っていた不動産投資を法人化する場合、「株式会社」もしくは「合同会社」を設立して、設立した会社にその不動産投資事業を関与させることを表します。

そして大きな違いが税金面での部分です。個人事業と法人ではかかる税金の種類が違ってきます。個人で不動産投資が小規模の場合、一般的には所得税と住民税が該当します。一方法人化をした場合、法人税・法人住民税・法人事業税がかかります。そして法人の場合は規模の大きさは問われない部分が、個人事業とも違ってきます。

課税所得にかかる税金や税率

個人事業と法人では、課税所得金額※1 に課せられる税金の種類と、その税率の違いです。それぞれの違いを表にしてまとめてみました。以下のとおりとなっています。

※1:収入から必要経費を差し引いた、税額を算出する元となる金額

法人 税金の種類 主な税率や税額 個人事業 税金の種類 主な税率や税額
法人税 課税所得金額の約23%程度で、原則として一律 所得税 累進課税方式での計算を行う。課税所得金額が少ない場合、5%から45%と所得金額により変更される
法人事業税 課税所得金額の約7%程度(都道府県により異なる) 事業税 「(不動産所得+青色申告特別控除額-事業主控除)×5%」で計算する。小規模の場合は課税されない
法人住民税 概ね7万円程度(都道府県により異なる) 住民税 概ね10%(都道府県により異なる)

 

このように科せられる課税の税率も種類も、個人と法人では大きく変化します。また経費では、法人の場合自らへの役員報酬を経費として計上することが可能であったり、不動産の売却益に課せられる税金にも違いがあります。

※注:個別の事例に対する税金の計算や必要な手続きの相談は税理士にしかできません。

法人化にすることのメリット

法人化になった場合、節税面でのメリットや損失の繰越など会社で言えば業務面の要素が強くなります。どんなメリットなのかを解説します。

① 個人事業と比較すると、法人の方が税率は低い

所得と所得税率は下のようになっています。個人事業の場合は課税される所得金額により税率は変動します。不動産投資での収入がまだ少ない場合、個人事業の方がいい場合もあります。

課税される所得金額 所得税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円を超え330万円以下 10% 97,500円
330万円を超え695万円以下 20% 427,500円
695万円を超え900万円以下 23% 636,000円
900万円を超え1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円を超え4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超 45% 4,796,000円

 

今回は所得税(法人であれば法人税)だけで例えてみましょう。

法人税の課税所得金額(法人の所得=利益)は、約23%程度で原則として一律です。上の表で23%の場合、695万円を超え900万円以下の場合は23%ですが、900万円を超え1,800万円以下となると33%になり、法人の方が安くなります。

利益が900万円を超えた場合、法人の方が有利になります。

② 事業の損失の繰越控除が可能になる

法人化をした場合、個人事業より取引も多くなることは考えられます。そして事業開始から順調にいく時ばかりではなく、どうしても赤字が発生してしまう場合も考えられます。赤字を発生させてしまった場合、青磯申告の際にその損失を繰り越すことで、次年度以降の所得から差し引くことが可能となります。損失を収益から差し引くことで、法人税を抑える効果も期待できます。

※個人事業と法人では、繰越控除の期間に違いがあります。個人の繰越控除期間は3年です。一方法人は平成30年4月1日以後に開始する事業年度において生ずる欠損金額の繰越期間は10年とされています。

No.5762 青色申告書を提出した事業年度の欠損金の繰越控除|国税庁

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5762.htm

法人化でのリスクとは

法人化になるためには、会社を設立し、健全な経営を目指していかなければいけません。個人事業だから責任がない訳ではありませんが、法人組織という形は相手にも信用度を高めますがその分責任も大きくなります。法人化になるためには、しっかりとしたリスク管理と対策も必要です。

会社設立には費用がかかる

個人事業主になるためには、税務署に個人事業の開廃業等届出書(開業届)を提出するだけで完結します。ですが法人化のためには、そう簡単にはいきません。法人化のための会社の設立の準備のほか、今まで個人事業を行っていた方は資産や負債などの引き継ぎの手続きも必要です。そして大切なのが個人事業主としての廃業手続き、各種契約の名義変更など、細かな変更が必要です。

今までは個人事業で行っていて、個人名義の不動産などを変更する場合も手続きが必要になります。個人所有の物件を法人所有にする場合、契約書を作成したり、税金面でも通常の売買と同様の手続きが必要なのです。

個人経営よりも細かな処理が必要です

個人事業の際でも確定申告が必要なため、さまざまな書類や帳簿が必要です。法人化すると確定申告処理なども煩雑になります。税務署や役所なども、個人から企業という目線での処理になるため、どうしても厳しくなる傾向があるようです。法人化後の確定申告は専門の税理士に依頼することをおすすめします。経営の処理からアドバイスまで、一緒に歩いて行けるパートナー作りも大切です。

いつかは考える 法人化

上のように法人化をすることにより、いろいろな違いも発生してきます。不動産投資を行う際にどのくらいの規模を取り扱うのかによっても、判断は変わってくると思います。不動産投資を大規模に考えている方は、最初からの法人化がベターです。法人化することにより、初期投資として法人設立の費用が発生します。新設法人を節理する場合、新規法人の登記費用:約30万円、1年間の税理士費用(顧問・決算申告):約40万円程度の費用は頭に入れておきましょう。

この法人化のタイミングは、個人の方向性や不動産投資の額などによっても違いが出ます。いつすれば絶対にいいというのではなく、自分に合ったタイミングを計ることが大切です。どの時点で法人化した方がいいかについて、税理士などの専門家に相談してみることもひとつの方法です。自分では気づけないポイントも、専門家の経験やノウハウによって分かってくる場合もあります。

不動産投資でもKANAEL住まいるへお任せください

何よりも大切なのは、依頼するパートナーが信用できる所なのか。そしてその案件に対しての実績の信用性など、パートナー選びはさまざまなことで重要になるのです。

※注:個別の事例に対する税金の計算や必要な手続きの相談は税理士にしかできません。

KANAEL住まいるは、土地有効活用・不動産売買・仲介も扱っている一級建築士事務所です。建物のサポートやファイナンシャルプランナーから見た、あなたの目標をかなえるために総合的な資金計画や経済的な側面から実現に導くサポートなど幅広く行っています。不動産投資って?不動産投資を始めたい!など、初心者の方でもお気軽にお声がけください。不動産・税金・金融・相続・保険など、提携企業とのネットワークを駆使してフルサポートします。資産の健全な運用・承継をワンストップショップのKANAEL住まいるがお手伝いします。

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