サブリースの仕組みを知る

「一括借り上げ」「サブリース」などというフレーズを、コマーシャルなどでも時折耳にすることはありませんか。一括借上げ(サブリース)とは、数ある契約形態の一種です。ですが契約の内容や仕組みをしっカルト把握・理解をしていない場合、本当は有効的である方法も、何かの拍子にトラブルに巻き込まれてしまう場合も考えられます。これからアパート・マンション経営などで土地活用をしたい。または現在行っているという方は、ぜひ知っておきたい情報です。そこで今回は、サブリースの仕組みやリスクなど、広い視点で解説します。

サブリースとは?

「一括借り上げ」「サブリース」という表現を耳にしますが、その違いはあるのでしょうか。まずはサブリースの基本を解説します。「一括借り上げ」「サブリース」の基本部分は違います。ですが一般的には、この二つを分けずに「サブリーズ」と表現している場合が多いです。

サブリース

● 不動産会社が物件を一括借り上げし、自らが賃借人を募集して転貸すること

一括借り上げ

● オーナー所有の物件を、不動産会社が一括で賃貸すること

不動産会社がキーパーソンとなり、物件を運用していくことには変わりがありません。

サブリース契約の基本

サブリース契約の考え方とは、オーナー様の空室リスクを解消することを重要視した不動産管理形態のひとつです。自分の所有している物件を一括で借り上げ、借り上げした会社が転貸して運営していきます。建物の物件を一括で借り上げてくれるため、空室の心配や対応、賃料の変動などに関して影響されないのは、大きい部分でしょう。

サブリース契約による賃貸住宅経営の場合は、通常の賃貸経営とは少し違ってきます。通常一般的に賃貸経営を行っている場合、入居者との契約はオーナーとの直接契約になります。そのため家賃などの部分は、ご自身の収益となります。そして日常の管理業務は自分自身の管轄になります。サブリース契約の場合、物件を一括で借り上げてもらうシステムのため、オーナー自体は入居者との契約は行いません。その代わり、一括借り上げをした会社が、貸主として入居者の募集業務から契約業務、家賃などの集金業務、物件の管理業務など行います。ただその分全ての業務を委託しますので、その代わりのコスト負担がの費用が発生します。

サブリース契約を行うための流れとは

サブリース契約は、長い期間を対象とした契約となるため、オーナー様・そして契約会社の方でも慎重に審査や検討が必要となります。サブリース契約を行うにはどんなことを行うのか、一般的な流れを解説します。

1.物件の現地調査を実施

まずは該当する物件の周辺の状況や相場など調査します。この部分で査定を行い、その結果をもとにオーナーとサブリース契約会社(管理会社)で検討し、家賃や契約内容などをつめます。新築の物件でない場合は、物件の状況によりリフォームなどの実施計画や施工なども考えられます。

2.サブリース契約会社(管理会社)との契約を行う

1.で行った内容をもとに、サブリース契約を結びます。契約が成立すると、すべての業務に対するものがサブリース契約会社(管理会社)に移行します。ですのでオーナー自体は入居に関する業務などを行う必要などがありません。

ーーーー以降は、サブリース契約会社(管理会社)で行われる業務の流れーーーー

●入居者募集準備や案内など

物件の有効な活用を目指して、さまざまな媒体を用いて入居者の募集を行います。

●入居者審査

今まではオーナーが行うはずの入居者審査も、サブリース契約会社(管理会社)の方で実施します。

●家賃集金

サブリース契約会社(管理会社)が集金や未納者対応も行います。その中から契約書で交わした部分の家賃をオーナーへ支払います。

●その他管理業務

入金に関する業務や入居者のクレーム対応など。

このような流れで、契約・運営・管理をして、健全な経営を実施します。

サブリース契約のメリット

ここではサブリース契約を交わした場合に考えられるメリットについて解説していきます。メリットもしっかりと把握しながら、サブリース契約とはどういうものなのか。自分には合っているのかしっかりと検討しましょう。

空室のリスクが解消される

サブリース契約の一番のメリットは、「空室リスクの回避」でしょう。空室になってしまう不安や、空室を埋めるための手間もなく、手数料というコストはかかりますが賃料が保証され安定した収入になるのは心強いです。そして、入居者の遅延の催促もサブリース契約会社(管理会社)が行ってくれるので、月々の不安材料はなくなります。

管理業務からの解放

今までは、いくら管理を他の場所に委託していても、最終的にすべてを任せられている訳ではありません。ですがサブリース契約会社(管理会社)契約によって、すべての管理業務を委託できるので、煩わしい管理も手から離れ、時間の自由が生まれます。

サブリースリースによるリスクは?

メリットがあればやはり、リスクやデメリットは必ず存在します。リスクやデメリットをマイナスと取るのか。それとも改善点・注意点と取るのかは、個人の判断次第になります。リスクを早めに知っておくことで、回避できるものもあるのです。しっかりと把握しておきましょう。

もしかしたら家賃収入が下がる可能性も

さまざまな業務を管理している分、一般の賃貸経営と比較するとどうしても費用分が発生するので、下がってしまいます。そして一番気を付けたい部分として、サブリース契約会社(管理会社)は「賃料減額要求」ができるということです。例えば空室が増加してしまった、家賃の下落が避けられない状況になったなどの場合、サブリース会社からオーナーに対して「賃料減額要求」をする場合もあるということです。

賃貸物件の取り巻く状況などによっても、変動する可能性があるということです。条件も会社によって異なります。サブリース契約だから、心配はない。という訳ではないということを頭において、信頼できるパートナー=サブリース契約会社を選択することが大切なのです。

あなたの不安を聞かせてください。

今回は土地活用の中でも賃貸に関する「サブリース契約」について解説してきました。これから土地活用を考えている方の中でも、これから賃貸住宅を建てようと考えている方もいらっしゃるでしょう。土地活用は、コツコツと長い展開で考えていかなければならないものです。そして需要とニーズが本当にあるのかなど、情報も重要です。そして日常の中のさりげない変化や、リスクに対するアンテナを張ることにより、有効的な土地活用につながります。

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ぜひ一度あなたの声を聞かせてください。その想いをかたちにしてみませんか。

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