不動産投資で認められる経費とは

いざ始めてみた不動産投資。しっかりと順序をふむ事で家賃収入も増える可能性が高まります。そこで家賃収入が発生すれば、それと同時に国民の義務である「納税」の金が生まれます。そこで今回は不動産投資の確定申告について解説します。不動産投資をうまく運営するひとつのポイントは、不動産投資にかかる「経費」を正しく理解し、処理することです。経費を正しく処理することで、収益の拡大や健全な運営が生まれます。

不動産所得を解説

まず家賃収入が発生したことにより、不動産所得が得られたことになります。この不動産所得とは、どの金額をさしているのか解説します。不動産所得とは、国税庁より以下のように定義づけされています。

不動産所得の金額=1.総収入金額 ー 2.必要経費

1.総収入金額とは

総収入金額に含まれるものとして定義づけされているものは、家賃などを含め下のような項目になります。

  • 家賃(賃料として設定している金額)
  • 名義書換料・承諾料・更新料などの名目で受領しているもの
  • 敷金や保証金(返還を要しないもののみを計上)
  • 共用費・管理費などの収入(家賃とは別に共用費や管理費などを設定した場合)
  • 家賃収入、礼金、空室保証時における補てん家賃など

2.必要経費

不動産投資物件を管理・維持していくにも、費用がかかります。健全な経営・維持管理をするためには必要経費として認められている部分があります。(詳細は次の項目にて解説)その部分を総収入金額から、差し引くための部分になります。

他の所得と一緒に確定申告ができる

ご自身が給与所得や雑所得など他の所得がある場合、不動産所得は合算して確定申告することができます。例えば、サラリーマンで給与所得がありその上に不動産投資で収入があった場合、その合計金額によって課税されます。所得税は累進課税の税金です。金額が大きくなればなるほど税率も上がります。

<参考URL>

No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)|国税庁

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm

認められる経費とは何?

上で不動産所得の決定に大きくかかわる必要経費ですが、不動産投資の場合どのような経費が認められるのでしょうか。経営していくことの中でも「経費管理」は重要な部分です。

認められるのは「不動産投資に必要な支出だけ」

経費と言っても何から何まで認められる訳ではありません。不動産投資だけでなく個人事業主として収入がある人は、その運営にかかる経費を必要経費として計上します。ですが例えば記事のライターと不動産を貸し家賃収入を得る不動産投資では、必要となる経費が違ってきます。そこをわきまえず申告してしまうと、後から調査が入る可能性も否めません。不動産投資の中でも代表的な経費をあげてみます。

1.税金(固定資産税や都市計画税など税金関係。収入印紙名も経費として計上できます)

2.火災保険や地震保険などの保険料

3.修繕費(部屋の機能を回復させるための費用など)

4.ローン金利

5.管理会社などをへの委託管理料

6.司法書士や税理士への報酬支払い

7.減価償却費

など不動産投資を経営するにあたり、必要な経費として該当します。

経費の按分をしっかりとしよう

例えばスマートフォン(携帯電話)などは、プライベート用で同じものを使用している場合もあります。その場合、プライベートの部分と事業で使用した部分を利用用途によって請求金額を計算し、事業用の部分だけを経費として計上する場合もあります。これを経費の按分と言います。細かい部分もしっかりと経費按分することにより、計上できる経費もおおくなります。面倒くさい部分もありますが、こまめの経費按分は大切です。

<参考URL>

所得税(確定申告書等作成コーナー)|国税庁

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/kakutei.htm

逆に認められない経費もあります

たくさん経費としてあげられたら・・・と思ってしまいますが、前の項でも記載した通り、「不動産投資を運営する上で必要となった金額だけ」になります。似たような言葉に聞こえますが以下のものは経費には計上できません。

経費として計上できないものとは?

  • 住民税と所得税:税金と言ってもこのふたつは不動産投資には関係なく発生する税金です。ですので経費としては計上できません。
  • 自宅に関する火災保険や地震保険
  • 自宅に関する修繕費
  • ローン返済の元本に該当する部分
  • 個人の生活に関する費用

経費として認められなかった場合は?

経費と認められないようなものが計上されていた場合、税務調査が入る可能性もあります。税務調査はテレビのように急に来るわけではなく、事前通知が送られてきます。そして経費として認められなかった場合には、後日修正申告をする必要性が出てきます。しっかりとした経営を行っていれば心配はありませんが、いつ何時困らない様しっかりと帳簿や明細を残しておきましょう。

<参考URL>

確定申告が間違っていたとき|国税庁

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/campaign/h28/Apr/01.htm

逃れられない 確定申告

毎年2月15日から3月15日で行われる確定申告ですが、該当する部分は前年の1月1日から12月31日までに発生した所得になります。収益や経費などを計算し、税務署に申告・納税を行います。確定申告には白色申告と青色申告と種類があります。

不動産投資と確定申告

確定申告を行う場合、下の提出書類を作成します。

  • 確定申告書B(第1表、第2表)
  • 所得税青色申告決算書(不動産所得用)

手書きの場合は税務署に書類があります。パソコンを使用する場合は、国税庁のホームページにある確定申告書等作成コーナーでの作成や会計ソフト・クラウド会計などでも作成できます。入力に自信のない方は、確定申告時期には無料の相談コーナーやパソコン入力サポートなども受けられます。ただし確定申告時期は大変混雑します。早めの行動をおすすめします。

初心者なら専門家へ相談するのも一つの方法

帳簿をまとめたり、経費を計算したりと、確定申告書を作るだけでも一苦労です。ですが切っても切れない関係なのです。納税を怠るともちろんペナルティもありますが一番怖いのは「信用を失うこと」です。信用はお金では買えません。今回は少なかったから確定申告しなくてもいいか・・・そんな気持ちは信用失墜につながります。そんなことにならないように専門家にお願いするのも一つの方法です。経費の部分でも載せてありますが「司法書士や税理士への報酬支払い」も経費として計上できます。プロからしっかり学び、しっかりと節税するポイントを吸収するのも、成功への近道です。

確定申告はサポートできませんが、不動産投資はサポートします

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※注:個別の事例に対する税金の計算や必要な手続きの相談は税理士にしかできません。

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