借地権の更新とは
家を建てる。土地を活用する。いろいろな不動産の取り扱いがあります。その中でも土地の権利の部分は、なかなか難しい部分です。パッと見は同じ土地ですが、権利の違いによって、中身は大きく違います。しっかりとこの違いを把握することが大切です。マイホーム取得を目指す方、そして土地活用を考えている方は、知っておきたい知識です。今回は借地権だからこそ関係の深い更新について解説します。
Contents
借地権とは 基本をおさらいしよう
借地権の更新の解説を行う前に、まずは借地権について簡単におさらいしましょう。以前にも下のコラムでも解説しましたが、借地権とは、借地権者※1 が建物の所有を目的とした権利です。その土地に建物を建てるために、土地を借りる権利になります。そのため借地権設定者※2 に地代を支払います。
※1：その土地を借りる権利を持つ人
※2：その土地の持ち主（主に地主）
すなわち借地権の土地はただ土地を借りる権利ではなく、「建物の所有を目的とした土地の賃借権」という部分が一番重要な部分です。また借地権にはいくつも種類があり、「賃借権」や「地上権」などがありますが、一般的の多くは「賃借権」をさしています。
借地権にもいろいろな種類があり、普通借地権と定期借地権と呼ばれる権利があります。その様に土地活用を考える場合でも、自分の手元から手放すだけでなく土地の権利を貸すことにより、思い入れのある土地を手放さずに活用する方法などもあるのです。土地活用の方法は、決して一つではありません。
以前にも借地権についてコラムで解説しています。
借地人が支払わなければならない一時金には、何がある？
土地活用のひとつの方法である借地事業の特徴は、建物投資が不要で定期的に安定した地代収入を得られるというメリットがあります。建物所有者ではないために修繕も行う必要もなく、建物の固定資産税や保険料、維持修繕費等の費用も発生しません。その反面、同じ土地活用の賃貸経営などと比較した場合、そしても地代だけでは家賃と比べると収益も低くなりがちです。
また土地を売却する訳ではないので不動産として大切な人に残すことも可能ですが、一度土地を貸してしまうと、長期間、借地契約に縛られてしまいます。その期間などの部分もしっかりと把握し、土地活用の際に検討しましょう。
そしてもし借地権での土地活用を考えた場合どんな手続きがあるのか。地人が地主に対して支払わなければならない一時金が発生することがあります。地主が借地人（その土地を借りる権利を持つ人）に建物を建てる目的で土地を貸す契約を締結した場合、その後の事情で借地人が地主に対して支払わなければならない一時金などどのように発生するのか、借地人の目線で上げてみましょう。その場合以下のような費用が発生します。
土地活用の実例紹介
契約期間満了時の更新料
借地権にはいろいろな種類の権利があり、その権利によっても期間も違ってきます。借地借家法自体には、借地契約の更新料についての規定はありませんので、賃貸借契約書で更新料が必要である旨を明記している場合は更新料が発生します。
建物の建て替えや増改築するときの承諾料
土地活用、建物、建て替えなど貸し出す先により状況も変わってきます。こちらは更新料と異なり、借地上の建物を建て替えたり、増改築する場合など承諾料が発生します。（契約条件に変更がない場合）それは通常、借地の賃貸借契約書に事前に地主の承諾を必要とする「無断増改築禁止特約」が付けられているためです。
建物構造や契約期間の変更など、契約条件を変更するときの承諾料
現在建てられている建物構造などを変更する場合や、契約期間の変更などの場合は承諾料が発生します。
その他にもさまざまな場合にいようが発生してくる場合が考えられます。土地や不動産は本当に奥が深い商品です。有効的に活用したい場合は、パートナーの存在によって大きく変化します。土地活用を多く行っている会社や、ファイナンシャルプランナーなどほかの面でもサポートを見込める会社など、土地の活用方法はもちろんですがパートナー選びもしっかり検討しましょう。
※定期借地権について解説したコラムになります。
借地権の更新とは
同じように見える土地でも、時代や周辺状況によっても土地の価値が変動する可能性は大いにあります。例えば契約時はのどかな利用価値が低そうな土地でも、開拓されることにより周りに人が住み、そのための環境が増え。周辺地域の発展などは、誰一人も先は分かりません。
契約時はそのぐらいの価値でも十分と感じていても、土地の状況により今の金額に見合わないと感じる場合もある訳です。その場合、借主と契約を解除して新しい新規の契約をというのもひとつの方法でしょう。ですが反対に借主にとっては、契約を続けたいと考える人もいるはずです。双方間のトラブルを未然に防ぐために設定されているのが、「香辛料」となります。
ただし借地の更新料は、法律で定められているものではありません。ですからしっかりと内容を精査し、理解知る。そして無用なトラブルにつながらないよう、頼れる土地活用のパートナーなどとタッグを組むことも方法のひとつです。土地活用は信用が第一な部分が多いです。そのため「契約更新時に、○○％の更新料を支払う」などといった取り決めをしっかりと行っておくことで、自分のリスクを回避するだけでなく、貸主の立場に立った権利の確保など、お互いの立場を守ることが可能となります。
借地権更新の相場はあるのか
借地権付きの土地活用を考えている人、借地権付きの土地に家を建てることを検討している人には、どの位の金額になるのかが一番気がかりな部分と思います。一般的な更新料の相場の目安は「更地価格×3～6％」が多いのが現状です。ですがこれは一般的な水準で会って、土地周りの環境や地域性によっても変化します。最終的には両者の合意によって決定されるのが通常の流れです。
土地オーナーの収入源になるのは
土地活用のオーナーとなる方の収入として考えられる大きな部分は、やはり借地権者からの地代がメインとなります。ですが上の項目でも解説した通り、地代の他には「契約締結時の権利金」、「契約更新時の更新料」、「契約条件等の変更について承諾する時の承諾料」、「借地権を第三者に譲渡する際の承諾料」などになります。
ですが地代自体は安定した収入につながりますが、他の運用方法に比べると低く感じられがちです。そして見落としてはいけない部分は、税金面の部分です。基本的に土地を貸している状況なので、借地人に請求されることはありません。それは固定資産税や都市計画税は土地の保有者に対してかかってくる税金となるため課税される場合は考えられます。そして大切なのは、定期的に入る地代とその税金面での負担、所有している土地が使えなくなるという部分を含めた長期的な検討が重要となってきます。
土地活用の実例紹介
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