借地権とは
初めから土地を所有している方は別ですが、家を建てる上でまずは家を建てられる「土地選び」がまず第一歩です。マイホームを考えていろいろ調べていると、「所有権」「借地権」などという言葉を目にしたことはありませんか。同じ土地の権利ですが、中身は大きく違います。しっかりとこの違いを把握することが大切です。マイホームを目指す方、そして土地活用を考えている方は、知っておきたい知識です。今回は借地権について解説します。
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借地権の基礎を把握しよう
皆さんが一般的に土地購入と考えて、売買されるのは「所有権」の土地になります。この所有権の土地を購入することにより、その土地の所有権登記が自らの名前で行えます。では「借地権」とはいったいどのような権利なのでしょうか。解説します。
借地権とは
借地権とは、借地権者※1 が建物の所有を目的とした権利です。その土地に建物を建てるために、土地を借りる権利になります。そのため借地権設定者※2 に地代を支払います。
※1：その土地を借りる権利を持つ人
※2：その土地の持ち主（主に地主）
すなわち借地権の土地はただ土地を借りる権利ではなく、「建物の所有を目的とした土地の賃借権」という部分が一番重要な部分です。また借地権にはいくつも種類があり、「賃借権」や「地上権」などがありますが、一般的の多くは「賃借権」をさしています。
借地権にメリットはあるの？
所有権は実際に借地権より金額はかかりますが、自分のものになるというメリットがあります。建物のために土地を賃借する借地権ですが、実際メリットになる部分はあるのでしょうか。解説します。
購入時の予算（価格）が抑えられる
最大のメリットは、やっぱり価格の違いです。家を建てる上で基本的な一戸建ての場合、全体の費用の中の土地の取得の費用は大きなパーセンテージになっています。特に都心部などの坪単価の高い地域は、全体の費用が大きくなりすぎて、その土地の購入を諦めざるを得ない場合もあります。もし借地権付の土地であった場合、金額もかなり抑えてマイホームを持つことも可能です。所有地と借地権では、大きな違いが出てきます。
税金負担が免除される
土地を購入した場合、不動産取得税はもちろん、年々固定資産税や都市計画税などの税金も課税されます。住宅ローンの上に、税金も考慮しておかなければなりません。ですが借地権の場合、前にあげた税金の課税はありません。
気をつけたい部分も
購入費用が抑えられたり、税金がかからなかったりなど、金銭面でのメリットは本当に魅力的です。ですがやっぱり気をつけておきたいポイントも存在します。それは、建物は実際自分のものですが、土地はあくまでも借りているものです。なので地代の発生や借地権設定者（主に地主）との制約が発生してしまう場合も考えられます。不動産関係のものは特に、目先の利益だけでなくしっかりと内容を把握し、納得して進めることが大切です。土地の活用が得意な会社や、ファイナンシャルプランナーなどの専門知識のあるスタッフのいる会社など、さまざまな建築会社があります。建物の部分だけでなく、全体的な相談に乗ってもらえるパートナーに家の建築を依頼することもひとつの方法です。
土地活用の実例紹介
旧借地権と新法借地権の違い
借地権とは、建物の所有を目的とした土地の賃借権という解説をしました。ですが、借地権とひとことで表していますが、いろいろと違いがあります。その違いを解説していきます。
旧借地権（旧借地法）
平成４年８月以前の借地権は、一般的に旧借地権と区別されています。借地権設定時、存続期間は30年、更新後20年となっています。この旧借地権は借地契約を更新し続けることで、半永久的に借りられるケースもあります。どちらかと言えば借り主側が手厚く保護されていると言えるでしょう。
例えば存続の定めがなかったと仮定します。建物が老朽化したなど、朽廃（建物が古すぎて人が住めなくなるイメージ）になった場合、借地権が自動的に消滅します。ですがその逆に存続期間が定められている場合は、朽廃になったとしても、借地権は続きます。ですが借地権は建物の所有を目的としていますので、再築を認める前提の規約になります。
普通借地権（新法）
平成４年８月に新たに制定された「借地借家法」で定める借地権の一つが普通借地権です。借地権設定時、存続期間は30年、更新後という規定はなく1回目は20年、それ以降は10年と期間が短くなっているのが旧借地権とは大きく違ってきます。そして普通借地権には朽廃という規定はなく、滅失（物理的な建物の効用の喪失）となります。そして新法の普通借地権は、どちらかと言えば地主側の権利も強くなっています。例えば滅失後の建物再建や、借地契約更新後の建物の再築の時に地主の承諾を得ずに行った場合、借地権を失う場合もあります。そして地主側の都合でも解約できる設定の部分は大きく違ってきています。
またこの新法には、定期借地権(一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用借地権）という規定も設定されました。
定期借地権
今までの2つは契約に更新がありましたが、この定期借地権には更新がありません。ですので期間満了とともに土地を返還しなくてはいけません。契約内容はさまざまですが、一般的には一戸建ての場合、存続期間は50年以上のものが多いようです。
地上権（物権）
いろいろ借地権の種類がある中で、この地上権は権利状態も強く、所有権に近い権利状態のものです。地主の承諾がなくとも、第三者への売買なども可能です。
借地権は売却できるのか
建物の所有を目的とした土地の賃借権の借地権ですが、もしかしたら売却したい、売却しなければならないなど、さまざまな変化も考えられます。いったいこの借地権は売却できるのでしょうか。解説します。
土地活用の実例紹介
借地権は売却可能なのです
実質的に借地権を売却することは可能です。ただしここで重要なのは、地主の許可が必要なことです。検討を考えている場合は、まず地主に相談し、地主の意向を聞くことが第一歩です。初めの動きを誤ると、人間関係のトラブルに直結します。
ですが売却にもさまざまな方法があります。それによっても手順・方法なども違ってきます。借地権は売却する方法もあることを覚えておきましょう。そして実際にその状況になった時は、感情的にご自身で交渉するよりも専門家など第三者を介入させることもひとつの方法です。第三者が入ることで交渉がまとまりやすくなる場合もあります。まずは信頼のおけるパートナーに相談してみることをおすすめします。
そして売却だけにかかわらず、良好な生活を営む上で「地主さんとの日頃からの関係づくり」も大切です。近隣トラブルを含む、人間関係のトラブルは、一度起こると収まるには時間も苦労も多くかかります。日頃から良好な関係作りが、いろいろな可能性へ発展します。
土地などお困りの際は
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