賃貸経営はデメリットなのか

土地活用でもいろいろな方法や手段があります。その中でも人気のある活用方法として賃貸経営が選ばれる方もいらっしゃるでしょう。ですがしっかりと重要な部分を抑えておかなければ、いくら活用しても有効的には機能しません。

賃貸経営メリット・デメリット

賃貸経営をはじめる前にしっかりとメリット・デメリットを把握しておきましょう。特に重要なのはデメリットです。デメリットの部分をどれだけしっかりと把握するのかにより、賃貸経営のこれからが随分と変化してきます。賃貸経営のメリットとデメリットをまとめてみました。

賃貸経営のメリット

賃貸経営を行ったら・・・考えられるメリットをあげてみました。

1.長期的に家賃収入が入る

誰でも経営したら望む事のひとつに、この長期的な収入を考える方も多いでしょう。アパートやマンション経営などの賃貸経営は、節税対策として効果を考えている方も多いですが、老後の生活資金の安定的確保を目的に賃貸経営をしている方も多いようです。現在の状況では、年金もどうなるかは分かららず、不安を感じている部分もあるでしょう。ですがこの長期的に家賃収入を実現する場合には、賃貸オーナー(大家)としてしっかりと健全な経営を続ける事が重要です。

2.節税ができる

賃貸住宅の場合、固定資産税や都市計画税がそれぞれ減額されます。減額の比率は固定資産税が1/6、都市計画税が1/3(1戸200㎡まで)となっています。そして相続税でも大幅に削減されます。特にこの相続税は、後に残る人にかかる負担は軽くしておきたいというのが心情です。駐車場や遊休地などの「非住宅用地」に比べたら、その節税率は段違いです。

3.生命保険の変わりに考えられる

やはり賃貸経営を始めるにあたり、考えたくはないですが頭の片隅に残ってしまうのが万が一の時です。心配なのは家族にローンなどの負担をかけてしまわないかという点です。万一の時、もちろん不動産は資産として家族の元に残ります。アパートやマンションの住宅ローン契約時の「団体信用生命保険」の加入することにより、住宅ローンを完済していない場合もローンは保険で支払われるます。家族に対するローンは残りません。「団体信用生命保険」の加入が必要となりますが、今のことより先のことも考慮に入れておく事も大切です。

4.インフレにも強い資産対策

インフレなどが起こった時、物価の上昇によって厳禁や預貯金などの金融資産の価値が目減りしてしまう場合も考えられます。インフレに合わせて価値が変動する「現物資産」として不動産を所有する事により、インフレ対策として有効的な対策とも言えるでしょう。

など様々な部分でのメリットが考えられます。次は賃貸経営のデメリットをあげてみましょう。

賃貸経営のデメリット

メリットがあればやはりその反対のデメリットも必ず存在します。デメリットをしっかりと把握し、長く続けるためのポイントをしっかりと抑えましょう。リスクは必ず存在します。大切なのはそのリスクを事前に把握し、必要な対策を練ることが重要です。前回の「賃貸経営は儲からないの?~賃貸経営の不安を解消!~」でも① 金利上昇リスク ② 災害リスク ③ 空室リスク ④ 家賃滞納リスクの4を説明しました。今回はそれ以外に説明できなかったリスク(デメリット)をあげてみましょう。

1.経年劣化による建物の老朽化

賃貸住宅経営において、いつかは来てしまうのが「経年劣化による建物の老朽化」です。この問題は避けて通ることができません。特に昨今は、地震や水害などの自然災害も多くなってきています。老朽化した物件では、入居者の確保も難しくなり、空室のリスクが上がったり家賃を下げざる得ない状況も考えられます。収支計画の時から管理費や修繕費などの「ランニングコスト」をあらかじめ想定して試算しておくことも大切です。

2.売却時のリスク

もしかしたら将来、急遽その賃貸物件を売却しなければならない場合もあるかもしれません。その場合、もし売却し現金化しようとしても、スムーズに行かない場合も想定されます。

3.家賃下落のリスク

長く賃貸経営を行っていると、年を追うごとに建物は古くなってしまいます。そのために家賃が下がってしまう傾向にあります。家賃下落リスクとは、当初購入した時よりも家賃が下落してしまい、トータルの収益が悪化してしまうことです。そしてその家賃下落は月々の収入の面だけでなく、売却時の売却価格にも関係してきます。そして家賃下落の一番難しい部分は、一度下げってしまった家賃を上げるというのは現実的に非常に難しいのです。

メリットを最大限に活用し、デメリット(リスク)を未然に防ぐ対策を練れるかが有効的に賃貸経営を行えるポイントになってきます。

自己資金は必要なのか

これから賃貸経営を始めたいと考えている方の気になるポイントは、一体どの位の費用が必要なのかという部分かと思います。自己資金ゼロでも賃貸経営はできるのか。できないのか。そういった疑問を持つ方もいらっしゃるかと思います。使用していない土地はあるが、資金の目安が分からなければ、検討のしようもありません。ここでは自己資金の部分を考えてみましょう。

賃貸経営ローンを組む

「少ない資金ではじめる事ができる」のも賃貸経営のメリットのひとつとして上げられます。アパートやマンション経営をはじめる場合、通常金融機関の融資を受けて購入する場合が多いのが現状です。そのために初期投資額が少なくても始められる可能性が高くなります。

一概に条件などによっては同じではないですが、基本的にはローンを組む上では物件価格の最低10%は頭金として必要と考えられています。自己資金がゼロでも他に安定した収入があれば、アパートローンを申し込むことで融資を受ける事も可能です。その結果アパート経営を始める方もいらっしゃるでしょう。ですが自己資金がなく銀行などから融資を受けるということは、結局負債を抱えるということをきちんと理解し、把握しておかなければなりません。大きなリスクを抱えると言うことです。

そして建物を建てたら終了ではありません。どこまで借りるのか、そしてどこまで借りる事ができるのかも大切なポイントです。この判断は各金融機関ごとの判断になります。物件以外にも必要となる部分があります。それは建物にかかる諸経費です。登記費用・火災保険・不動産取得税などの諸費用も大きな金額となります。賃貸経営の自己資金において「使わない」と「使えない」では、同じようなフレーズに聞こえますが、意味合いが大きく異なります。使えない場合、選択の余地が少なくなってしまう場合も多く考えられます。これは金銭の部分でも影響が出てきますが、相手側やご自身の心境にも影響が及ぶ場合が考えられます。

副業としてできる賃貸経営

ご自身やご家族の中で土地を持ち、その土地が更地で活用されていないという方もいらっしゃるでしょう。そして今は働き方改革をはじめ労働も日々変化してきています。今までと同じように働くだけでなく、社員の副業などを認める会社も増加してきています。副業をする理由は、本業の収入が減りその部分補いたい、本業に良い影響を期待するなど人それぞれあります。副業をするということは、その分やはり負担やリスクも考えられますが、その分収入が増えたり、スキルアップして転職や起業のきっかけにつながる場合もあります。そこで賃貸経営を副業に!を掘り下げて考えてみたいと思います。

他の副業と賃貸経営の副業の違いは

副業と一言で表してもその内容は多岐にわたります。

・勤務時間以外のアルバイト

・インターネットを使用した投資(株・FXなど)

・オークションなどネットワークビジネス

上に上げたものはほんの一例です。ですが上に上げたものに費やすのは多くの時間です。勤務時間以外の普通余暇に使用される貴重な時間をうまく活用しながら、生活する事になります。短期間であればしのげることも、長期的となると体力的・精神的には疲労が蓄積します。その分土地活用の有効活用を考えた賃貸経営は、経営を始める前の検討や、賃貸経営を実行に移すなどの困難と思えることはあります。ですが信頼できる相談相手やパートナーを選ぶ事により、最初の準備や日々の管理の部分でも、軽減できる部分も多くあります。日々時間を消費してではなく「家賃」を収入とすることができます。

落とし穴には注意が必要

日々の時間の消費が少ない賃貸経営ですが、思わぬ落とし穴も考えられます。確かに日々時間を消費して収入を得る副業とは違いますが、その分日々、周りの状況変化にはアンテナをはり、しっかりとしたリスク対策を行う事が重要です。そしてその中でも一番気をつけたい事は、「人任せにしない」事です。全部を一人でするには賃貸経営は大変ですが、パートナーを信頼するのも大切です。ですが全部人任せで自分は何もしないことは、経営を続けていく上での落とし穴になりかねません。入居率や建物の状態やメンテナンスなど、自分でもしっかりと把握し、経営が順調に行われているのかチェックする事が、赤字経営を予防する事につながります。

現実になる前に!賃貸経営のここが難しい

賃貸経営を行う上で抑えておかなければならない2大指標は、「空き室率」と「賃料」なのではないでしょうか。「空き室率」は収入に直結する部分ですし、「賃料」は収入の見込みを立てる基礎となります。この2大指標は、ファミリータイプやワンルームタイプ、都市型物件などの特性になどにより、市場動向も変動してきます。その部分で情報を集める、そして蓄積する事は、本当に重要な部分となってきます。例えば、家賃の動きを調べたい場合は、総務省で発表されている「消費者物価指数」が有効的です。そして新設賃貸物件の着工数は国土交通省で発表されている「住宅着工統計」、空き室の把握などは住宅金融公庫で発表されている「全国住宅市場調査」などの情報も役立ちます。情報だけで良好な賃貸経営ができる訳ではありませんが、情報を集めしっかり分析する事も先を読む部分では大切です。守りの経営だけでなく、しっかりと収入を見込める賃貸経営を目指していきましょう。

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お客様の「夢」、「思い」を形に。をコンセプトにしている設計事務所です。

建築設計事務所ならではの提案や15坪からの土地有効活用など、土地活用の提案も得意としています。一級建築士・宅地建物取引士・ファインシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士など、様々な資格の知識から皆様の思いを形にしています。

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