相続対策と不動産

うちは税金がかかるような資産はないから大丈夫。

そんな風に思っている方は、いらっしゃいませんか。そんな方でも実は注意が必要です。平成30年（2018年）7月に相続法が大きく改正されました。法律も生き物日々改正されています。いざという時に困らないためにも、基礎知識はしっかりと把握しておきましょう。そしてこれから土地活用などを考えている方には、避けては通れないのが税金問題です。有効的な活用を行うためには必須な知識なのです。

※注：個別の事例に対する税金の計算や必要な手続きの相談は税理士にしかできません。

Contents

1 もしかしたらあなたも該当しているかも
- - 1.0.1 ■基礎控除額：3,000万円＋法定相続人1人当たり600万円
    - 1.0.1.1 ＜改正前の基礎控除の計算例＞
    - 1.0.1.2 ＜改正後（平成27年以降）の基礎控除の計算例＞
- 1.1 平成31年度にも税制改正がありました
2 不動産の活用が相続税対策になる理由とは
3 不動産を活用した相続税対策とは
4 不動産以外での対策も考える
- 4.1 不動産売却もひとつの方法です
5 土地活用ならお任せください

もしかしたらあなたも該当しているかも

自分は該当しないだろうと感じている人でも、もしかしたら該当してきている人もいらっしゃるかもしれない原因として、平成27年の相続税改正が大きくかかわっています。それは、「基礎控除の4割引き下げ」による相続税が課税される可能性が高くなったことが上げられます。いわゆる増税です。確率的には約4割の方が相続税納税者として該当されると言われています。

■基礎控除額：3,000万円＋法定相続人1人当たり600万円

以前は、5,000万円＋法定相続人1人当たり1,000万円でしたので、かなり金額が変わってきます。以前の計算式と比べてみましょう。

・母親と子供1人の法定相続人が２人

・不動産3,０００万円と預貯金2,０００万円（相続財産合計5,000万円）

＜改正前の基礎控除の計算例＞

基礎控除の金額　5,000万円+1,000万円×2 = 7,000万円

相続財産　5,000万円と基礎控除　7,000万円を比べると、

※　相続財産が基礎控除金額を超えないため、相続税の課税はありません。

＜改正後（平成27年以降）の基礎控除の計算例＞

基礎控除の金額　3,000万円+600万円×2 = 4,200万円

相続財産　５,000万円と基礎控除　4,200万円を比べると、

相続財産が800万円分基礎控除額より上回るため、課税の対象となります。

計算式だけ見ているとピンとこない方も多いかもしれませんが、実際に例題としてでも数値にしてみると現実味がわいてくるものです。このように普通に自宅や使用していない更地、土地活用を考えてはいるけれど活用されていない土地などがあった場合、相続税の課税対象に該当してしまう場合があるのです。

詳しくは下の国税庁のPDFでご確認ください。

相続税改正｜国税庁　https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sozoku/aramashi/pdf/02.pdf

平成31年度にも税制改正がありました

平成31年度にも大きく変化する税制改正がありました。相続に関する部分では下のような改正点となっています。

個人事業者の事業用資産に係る納税猶予制度の創設
特定事業用宅地等に係る小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の見直し
教育資金の一括贈与非課税措置の見直し
結婚・子育て資金の一括贈与
非課税措置の見直し

平成31年度税制改正の大綱｜財務省　https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2019/31taikou_02.htm

不動産の活用が相続税対策になる理由とは

相続税改正などもあり、自分たちが相続税の対象になりえる場合もある訳です。ですがそうなる前に対策を練ることも可能です。例えば不動産を活用することで、相続税対策につながる場合もあるのです。はじめに不動産を用いた相続税対策が、なぜ効果的と考えられているのか解説します。

節税対策となるのは、法律で決められた財産評価額の引き下げという仕組みを活用します。所有している財産には税金が課税される仕組みになっていますが、その土地を活用することにより相続税の評価額が低くなるからです。すべての税金が同じ仕組みではありませんが、相続税の計算において不動産は売却した場合の価格よりも低い評価額が設定されます。

評価額が低く設定される順番としては、

１．賃貸不動産経営

２．自宅利用などの土地の利用　　となります。

相続税は累進課税方式がとられており、相続財産の評価額が高くなるほど税率も高くなります。有効的に土地活用を行い評価額を圧縮することで、税制対策にもつながってきます。

不動産を活用した相続税対策とは

不動産を活用した土地の利用方法は、さまざまです。しかし土地などの活用は制度なども含め理解が難しい部分もあります。その時に頼りになるのが、信頼できるパートナーとタッグを組むことです。本格的な税金の相談や手続きは税理士しかタッグを組めませんが、土地活用を有効的に行うのであれば、しっかりとしたパートナーを探すことも大切です。

税制対策を考えた土地活用方法を探る

評価額を下げるために有効な方法としては、賃貸物件の土地活用です。そこでアパートやマンションなどの貸家を建てることで「貸家建付地」となります。その場合土地の評価額が下がるため、相続税を節税することが可能となってくるのです。

貸家建付地の評価額の計算式

貸家建付地の評価額＝自用地（更地）としての価額 × （1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

アパートなんて建てられない！そんな場合でも

建てる建物が賃貸になることにより、対策を練ることが可能なのであれば「賃貸住宅」にするという方法もあります。自宅の一部を賃貸として活用します。先ほどから評価額を下げると解説していますが、実際に土地などの評価が下がる訳ではなく、その借りている人の権利分が評価額から引かれているというような考え方です。そのため毎年納めている固定資産税にも反映され、評価額は70％として評価されます。

土地活用が軌道にのってきたら、会社設立も夢じゃない！

複数の不動産を所有、または活用している場合、不動産管理会社を設立するなどの法人手続きを取ることにより税制上有利になる可能性もあります。法人が所有する資産は、被相続人の相続財産には含まれないようになっています。ただ節税のためだけに法人化にするのではなく、しっかりとこれからの道筋をたて、しっかりと計画を立てて実行することが重要です。

後継者となる相続人は、不動産管理会社の株式を相続することなり、その評価額によって相続税が課税されます。つまり、不動産管理会社を設立し個人の資産を法人に引き継げば、不動産をそのまま相続するよりも節税できる可能性があるということです。