土地活用をしていると不動産を扱う機会は、一般の方よりも格段に増えるでしょう。有効的な土地活用を目指すのであれば、土地の活用方法の選択ももちろん重要ですが、税金に対しての知識は必要となってきます。特に不動産の中でも土地を譲渡するなどの場合、大きな金額の税金が発生することが多いのが現状です。いざという時に驚かないように、土地譲渡では税金の仕組みを知っておくことが大切です。今回は、土地譲渡における税金の基礎知識を解説します。

※こちらの記事は全体の概要を解説しています。詳しい事例や対応などは、法律関連の専門家にご相談ください。

譲渡所得とは何？

譲渡とは有償・無償に関わらず「自分の所有している資産を誰かに譲り渡すこと」示しています。その時に発生する可能性のある税金として、譲渡税という種類があります。その譲渡税とは、譲渡所得※1　にかかる、所得税と住民税に対する俗称となっています。いわゆる譲渡所得と呼ばれる収入に対して、所得税と住民税が課税対象となってしまうので、世間一般的には「譲渡税」もしくは「譲渡所得税」と呼ばれています。

※1 譲渡所得とは、個人資産の譲渡によって得た所得のことを表します。いわゆる資産には、土地、建物、借地権、地上権、船舶、骨董品など、一切の資産が含まれます(山林譲渡は除く)。

そして個人の所得とされる部分としては、給与所得の他、譲渡所得や不動産所得、事業所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得、雑所得という主に10種類の所得が考えられます。その中で今回着目しているのが、土地やマンションなどの不動産を売却や譲り受けたなどの場合に得る所得「譲渡所得」です。そのため譲渡所得が発生すると、「所得税」および「住民税」、「復興特別所得税」の税金が発生してきます。

譲渡によって利益を得た場合について、一般的な場合では得られた利益対して税金が課されるため、確定申告が必要となります。ですがすべてのケースで適用されるのではなく、その判断は利益の金額と譲渡した資産によって決定してきます。譲渡所得には、年間50万円までの控除が設けられています。このため、もし、利益が50万円以下の場合は確定申告は不要となります。

＜参考サイト＞

譲渡所得｜国税庁
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/jouto.htm

土地や建物を売ったとき｜国税庁
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_2.htm

No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm

税金の計算方法を解説

ここまでは譲渡所得とは何か？の基本を解説してきました。ではこの譲渡所得もかかる税金を計算するためにはどうしたらいいのかを解説していきましょう。譲渡とひとことで言っても、無償で渡されるものばかりではなく、その不動産を売却するためにいろいろな方法を用いる場合も多々あります。その時にかかる費用（不動産を購入した価格や各種費用など）を収入金額から差し引いた金額が譲渡所得となります。

譲渡所得の計算式

収入金額 – (取得費 ＋ 譲渡費用) – 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

上の計算式で産出されます。計算式の中の「収入費」とは土地などの不動産を売却した時に発生する金額を示します。そして「取得費」は、不動産を自ら購入したなどの場合の費用、「譲渡費用」は所有している不動産を売却したに発生する費用を指しています。

例えば土地価格が高い時に購入した場合、現在の値段が安かった場合など、譲渡所得としてはマイナスとなります。その場合、所得税等の税金は発生しません。ですので土地譲渡な場合は給料所得とは違い、必ずしも発生するとは限らないということです。さまざまな状況や、土地の購入や売却のタイミングなどによっても大きく変化することを把握しておきましょう。

各項目が示す費用とは？

取得費

所得比は不動産を自ら購入したなどの場合の費用となります。その項目は一般的に下のものになります。

・土地や建物の購入代金、または建築代金

・購入時の税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）

・仲介手数料

・測量費や整地費、建物解体費など

・設備費、改良費

・一定の借入金利子など

譲渡費用

譲渡費用とは、土地や建物を売却するために要した費用を示しています。一般的には以下のものが譲渡費用として計上できます。

・売却にかかる仲介手数料

・売却のための売買契約書に貼付した印紙税

・売却のためにかかった借家人に支払った立退料

・売却のために発生した建物解体費

・売買契約締結後に支払った違約金

・借地権の名義書換料など

多くのものが該当してきます。ですが重要なポイントは「土地や建物を売却するために要した費用」という部分です。判断が難しい場合などを含め、早めに対処できるパートナーへ相談することをお勧めします。

手続きはどうしたらいいの？

譲渡税と呼ばれている税金を紐解いていくと、譲渡所得にかかってくる所得税と住民税東京都なっています。そのため、所得税と住民税は譲渡所得に税率を掛けて計算されます。そして所得税に関しては、管轄の税務署で確定申告をする必要性が出てきます。

申告期間については、売却した翌年の2月16日から3月15日までとなっています。必要な書類は税務署で入手もできます。また国税庁のホームページにある「確定申告書作成コーナー」などもうまく活用することもおすすめです。そして住民税に関しては、所得税の確定申告を実施することにより改めて手続きする必要はありません。

税務署でも無料で電話相談や実際に会って相談することも可能です。期限の間近や期限内は、税務署での相談も難しくなります。早めの相談・準備・手配が重要です。

譲渡所得税を安くするために

譲渡所得税を安くするために、（１）3,000万円の特別控除の特例（２）所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例（３）買換えの特例などもあります。ですが特例を受けるためには、特例を受けるための要件があります。いろいろと細かな条件が設定されていますので、専門家に相談することもひとつの方法です。

※注：個別の事例に対する税金の計算や必要な手続きの相談は税理士にしかできません。

土地活用ならKANAEL住まいるへ

有効的な土地活用を目指すのであれば、避けては通れないのが税金の部分です。土地活用とひとことで言ってもさまざまな運用方法があるように、運用方法によってもかかわる税金も変化します。特に不動産などの場合、税金面でのさまざまな事柄が多くのしかかってくる場合も多々あります。税金面の詳しい対処は税理士でしかできませんが、その他の土地の有効活用などはぜひ当社へご相談ください。一緒にあなたの土地が生かせる道を探してみませんか。

KANAEL住まいるは、土地有効活用・不動産売買・仲介も扱っている一級建築士事務所です。建物のサポートやファイナンシャルプランナーから見た、あなたの目標をかなえるために総合的な資金計画や経済的な側面から実現に導くサポートなど幅広く行っています。不動産投資って？不動産投資を始めたい！など、初心者の方でもお気軽にお声がけください。不動産・税金・金融・相続・保険など、提携企業とのネットワークを駆使してフルサポートします。資産の健全な運用・承継をワンストップショップのKANAEL住まいるがお手伝いします。

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