本日は都内某所の配筋検査。

梁記号、スラブ記号で配筋要領は

示されても細かな詳細部分に渡り

全てが網羅されている訳ではない

設計図書。

『今までこれで言われたことない』

とか『設計図書でこれでもいいはず』

とか申されます職方におかれましては

なぜそれが【あった方が良いか】を

説明して構造の何たるかを理解して是正してもらいます。

理解し、納得していないと上階でも同じ事繰り返す可能性

もあります。某長崎のＴＶショッピングの方の講演会で

『伝えた、と伝わったは別物』と言ってましたが相手の納得

を得ないままの『言ったよね？』ではやり返しの効かない、

危険と常に隣り合せの現場では致命傷となりかねません故。

今日は都内某所の床付け検査。

買物において底値まで値切るのは大事ですが

直接基礎工事において根伐り底を確認するのは

もっと大事です。

建物荷重を支える地盤の土質、レベル等を確認

する事なのですが、隣地が在来線と新幹線が通って

るこの現場はさらに細心の注意が必要です。

小雨の中なので気をつけてないと黒ボク土にズブズブ

とはまって身動き取れなくなります。

無事、良好な地盤面を確認し一安心。

今日は都内某所の鉄骨３階マンション現場の

足場解体後の外壁確認。

のついでの今話題の【界壁】【天井裏】確認。

自分の意思と関係なく引越しするのは大変です。

職人さんが単独で耐火仕様規定や遮音規定

、認定施工要領を熟知していて図化されてない部分

のやり方の良し悪しを現場判断する事はあり得ません。

指示した内容でしっかりと施工されているか確認する

のも設計監理者の務め。

なあなあになる事が無いのが【設計と施工が分離】している

最大の利点です。

都内某所の狭小ツッコミ道路の終端の

施工難易度マックスの鉄骨造耐火建築の

三階建のマンションが先月末上棟しました。

狭小立地でも諦めることありません。

【15坪からの土地有効活用】【狭小 鉄骨 耐火】

是非ご相談ください。

今日は都内某所にて鉄骨建て方、中間検査でした。

この鉄骨３階建のマンションにおいては『２階の床及び

これを支持するはりに鉄筋を配置する工事の工程』

が特定工程となりこのタイミングとなります。

ここで、設計図通りの部材が入っているかボルトの締め

具合から溶接その他、このまま２階・３階と建て増して

いって良いか厳しくチェックします。

無事検査も合格したところで２階、３階と続いて行きます。

明後日と晴れ模様で良かったです。

現場の【ヤリカタ】にも色々あります。

段取りを間違えれば大変な事に。

イヤ、それは・・・・【やり方】手順の方ですね。

今日は【遣り方】検査。

丁張りとか水盛り遣り方とも呼びます。

建物の位置・レベルを決める大事な手始めの工事。

この後、捨てコンと言って地面にコンクリートを

打ちますがそれは【捨て】とあるように基礎を形成

するものではなく地面に位置出しの線を書く墨出し

をする為のものでそう呼びます。

その捨てコンに書かれた墨出し寸法で最終チェック

を行います。

設計図書に書かれている配置寸法はミリ単位で必ず現場誤差

が生じますのでどこの寸法優先でどこを最低いくつ確保せねば

等は設計者の現場判断。これから監督さんも忙しくなって行き

ますがよろしくお願いします。

本日は都内某所の土地有効活用3階建

賃貸マンションの地鎮祭。

雨の合間を縫ってのベストタイミングで

行われました。

神主さんの降神の儀のオ〜〜〜！の声が

未だかつてないぐらい大きくてビックリしました。

解体後の現場は雨が降るとグチョグチョなので

このようにビニールシートを敷いてテントを張ります。

儀式の鋤、鍬、鎌を入れる砂山の稲穂を刈るのが

設計事務所、鍬入れをするのが施主、鎌で耕すのが施工者

と役割が決まっております。

DSC_0498

いつも崩した後の画像しかないので祭典中コッソリと写メ。

【安全は全てに優先する】で無事故無災害で進む事を祈りたい

と思います。

本日は都内某所の最上階梁・屋根スラブの配筋検査。

建物は本来、根本的な機能として雨風しのぐ屋根が

かかっているものを言いますが、その一番雨風や天日に

にさらされる部分ですから配筋検査もシビアになります。

立ち上がりもかぶり厚が少ないと爆裂し数十年後に鉄筋

が露出しかねません。

何箇所か是正指摘をして現場を後にしました。

後は打設後、最近多いゲリラ豪雨の夕だちを喰らわない

事を祈るのみ。

【Ｔ．Ｐ】東京湾平均海面の事をこう呼びます。国土地理院の表記にはこう記されています・

『日本の土地の高さ（標高）は、東京湾の平均海面を基準（標高０ｍ）として測られています。

東京湾の平均海面を地上に固定するために設置されたのが日本水準原点です。』

日本では連日の猛暑が続いてますが地球規模でも同様でＷＨＯ（世界気象機関）の発表によると

ついに、北極圏でも７月としては史上最高の３３・５度を記録し熱帯夜となっているそうです。

もうここ数年、永久凍土は溶けまくり北極の氷の大地もどんどん縮小しているニュースは耳に

してますが、海面上昇も遠い未来の話ではなさそうですので、今後の土地売買においては河川決壊時

の浸水エリアがどこまでかをハザードマップでおさえておくことは勿論、この海面からいくつの

高さの土地なのかという事もおさえておく重要な数字になりそうな【Ｔ．Ｐ】

果たして我々の孫の世代に人が住める星として存在し続けてくれてるのでしょうか。

アメリカと中国が本腰入れてくれないと焼け石に水状態の低炭素住宅等の建築における省エネ対策。

それでもベクトルはその方向で進めていかなければなりませんのでジレンマと猛暑と闘いながらの

日々の業務をすすめております。

観測史上最も早い梅雨明けをした今年の夏ですが、熱中症にはくれぐれもお気を付けくださいませ。

表彰受けて以降、士会の行事に参加できなくなっているのは業務多忙によるもので故意では

ありませんので悪しからず。

今日は前橋にある某ブロックメーカーさん

のショールームに竣工間際の現場の塀ブロック

の選定に来ました。

撮影のプロに上手に撮ってもらっているカタログやネット

の画像だと色合い、質感は当然わかりませんしサンプル

を取り寄せても仕上がった感じや色合いのムラはわかりません。

(さらに…)

【せっかん】

設計監理を略してこう呼ぶ。かんりの【かん】は

管理の管(竹かん)ではなく監理の監(皿かん)なので

設計監理の事を【さらかん】と呼ぶ事もある。

設計事務所の人間がチノパンやジーパン姿であまり

スーツやスラックスを履いていないのは急遽現場に

行く事があるから。

写真にある鉄筋の組んでる途中なんかはちょっと

引っ掛けると弱い生地だと簡単に裂けてしまう。

デザイナー気取りのガチ決めのファッションや

缶コーヒーのＣＭの様なスーツにヘルメットで現場

を見るなんて事は、よほど大きな現場で大名行列や

高みの見物が出来るところでないと無理なのが実情。

若い頃は職人さん、監督さんに舐められないよう

スーツ姿で行って数多くダメにしたのもいい思い出です。

今日は配筋検査でしたが、この炎天下に日陰も無いなか

黙々と鉄筋を結束して行く職人さんには頭が下がります。

ダメ出しの指摘も口調を柔らかくしなければいけませんね。

現場で偉そうにしている設計者にはなりたくないものです。

今日は都内某現場の定例打合せと進捗確認。

隣地の越境樹木が二階の足場にかかり邪魔になってきたので折衝した

ところ、こちらで邪魔な枝は切り落として良いとの回答。

しかしよく見ると幹も越境しており、植木屋さん等のプロが剪定

しないと出来ないレベルの越境具合。

民法２３３条の【竹木の枝の切除及び根の切り取り】の条文には

こうある。

『隣地の竹木の【枝】が境界線を超える時はその竹木の所有者に

その枝を切除させる事が出来る。』

枝であって幹ではないよなあ〜。

いずれにしても竣工後も窓を開けるとこの時期枝が迫ってくるよう

では困るので潔くバッサリといってもらいたいものですが中々、

先方様も費用の事もあり樹形の事もあり簡単に結論を出してくれない。

近隣渉外対応業務は民法を頭に入れてないといけない事だらけで

文系でない自分は苦手です。

本日は都内某所の現場の #法定中間検査

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/kijun/kn_k06.htm

所轄エリアにより多少異なりますが概ね上記リンク通りで

審査機関の検査を受けます。

鉄筋コンクリートの場合は1階梁・二階床配筋完了時に建物配置とか

このまま上階を立ち上げて行って大丈夫かの関所チェックが

行われる訳ですがその検査体制もポイントの一つ。

今回の立会いメンツは検査員(瑕疵担保保険検査兼ねる)と設計者、

構造事務所担当、現場監督、鉄筋屋さん職長。

設計施工分離だとこれだけのチェックの目が入ります。

ここも鉄筋を組んでる最中に一度チェックをしたので少ない方です

がそれでも検査員の指摘とは別の指摘が必ず出ます。

設計施工一体で監督さんと検査員だけの現場がどのように進んでいる

か分かりませんが、市川の超高層マンションの様にスーパーゼネコン

にスーパー設計会社にスーパー設計監理体制を敷いていても鉄筋不足

が露呈する事はもありますのでチェックの目は多いに越した事は

ありません。

(※写真はイメージです)

本日の大阪の地震でブロック塀倒壊により

数名の死者がでた模様です。

御冥福をお祈りすると共に建築に携わる我々も

『安全なブロック塀』を作る努力をより一層

しなければならないと痛感しました。

http://www.jcba-jp.com/daijiten/c02/index.html

現在、新築の場合においては確認申請で既存の

ブロック塀が1.２mを超え基準を満たしていない

場合は築造し直す旨、指導を受けるのですが高さを

1.２m以下に頭切りして審査対象外とするという事も

往々にして行われていたのも事実。

『安全上支障がない』と設計者が明記すれば審査は

通ってしまう訳で権利関係や費用の絡む既存ブロック塀の

やりかえは事業主側も二の足を踏みがちですが、

その必要性を強く訴えていかねばならないと痛感した

今日の大阪地震でした。

本日、改正旅館業法が施行され「旅館営業」と「ホテル営業」に分かれていた営業種別が「旅館・ホテル営業」に統合されました。

旅館・ホテル営業においては、最低客室数の基準の撤廃・1客室の最低面積の緩和・構造設備の要件緩和がなされ、いわゆるフロント（玄関帳場）設置についても、緊急時の駆けつけ体制の整備とあわせ現場に人がいなくてもモニター確認できるカメラ設備等でＯＫとなるなど、以前よりは旅館業法による運用がやりやすくなったようです。

ただ、同日施行された『民泊新法』により民泊事業に参入しやすくなった訳ではないので注意が必要です。住宅宿泊事業法いわゆる民泊新法は多様化する宿泊ニーズへの対応もそうですが現状の野放し状態の違法民泊の適正化であり締め出しを目的としています。

また、『共同住宅の簡宿化』が容易になったわけではないのでそこも注意が必要です。

以前、保健所と協議した共同住宅の簡宿へのコンバージョンにおける注意点の協議内容を参考に添付します。（あくまで参考であり、各所轄の保健所で指導内容は異なります。

また、本日改正後の新法下での再協議により変更の可能性はあります。）

◆共同住宅から簡易宿泊所（以下簡宿とする）への用途変更における注意点

①第一種低層『住居専用』・第二種低層『住居専用』・第一種中高層『住居専用』・第二種中高層『住居専用』等用途地域に『住居専用』となっている地域は不可。

周囲約１００ｍ以内の区域に学校（大学は含まれません）、児童福祉施設、公民館、図書館、博物館、青少年育成施設があって、設置するとその施設の清純な施設環境が著しく害されるおそれがある場合は許可されないリスクがあります。（旅館業法第３条第３項）

※品川区は110ｍ以内に保育園がある場合、許可を 【出さない事が出来る(※出来ない訳ではない）】

としている。ただし、許可が出ない場合は少なく、何かしらの要望を盛り込む形で許可が出る事が多い。

都に合議がまわるので都の回答に２か月程度要する。

（申請から許可まで2.5～3ヵ月は必要でその間に中間検査・消防同意をとりつける）

②基本的に簡宿は原則として個別・個室のホテルと異なり昔の飯場のような【押し込み相部屋】を想定しているので３人部屋でベットが一つ空いている状態で【泊めるのを拒否すると】タクシーの乗車拒否のように禁じられていて旅館業法違反となる。（簡宿は個室ホテル形状を原則想定していない）※建前ですが・・・

ただし、客室総面積の１／２未満は個室でＯＫ

（客室面積算出において必ず除外するもの：ｸﾛｰｾﾞｯﾄ・玄関沓脱場・下駄箱・ＷＰ置場・ＰＳ等）

③５人定員（５人以下の部屋）ごとにトイレが２か所必要。メゾネットは総面積１／２未満の個室扱いでトイレは個別でＯＫであるが、メゾネットやファミリータイプ等で２か所設置できるところがないと半分は個室扱い不可となる。（トイレが２か所使える形態をとる必要あり）

６人以上10人未満はトイレ3ケ必要なので3,4階2ＬＤＫ等のベット数が5を超えないようにする。

※さらに６人以上は洗面が二か所必要（給水栓がふたつ）

今回の改正でトイレ設置基準も緩和されていますが詳細基準は所轄の保健所に確認を！

④３点ユニットのトイレは風呂を使っていると使えないので２か所のトイレの数にカウント出来ない。

（※宿直室・管理人室等宿泊室でない３点ユニットはカウント可）

⑤簡宿は管理者常駐が必須ではないが連絡して5～10分で駆けつける事が出来てかつ、その場で問題解決の判断が出来る大家又は支配人の立場の人が近隣に常駐する事。

（セキュリティ会社等は不可）

⑥チェックインは原則、対面で現地案内する事。（無人・ＴＶモニター等は不可）

　※ここが今回の改正で緩和されました

⑦ｺﾞﾐ置場位置・大きさは事業用ｺﾞﾐで業者収集となり清掃事務所は持っていかないので基準や指導なし。

⑧リネン庫を設け汚れものを区別することが望ましい。

⑨風呂は追い炊き付であることは不可ではないが年一度レジオネラ菌検査をすると供に週一回ジャバ等の追い炊き配管消毒清掃が必要でその記録も必要。

（徒歩圏に公衆浴場があれば風呂無でもＯＫ・・今回はすぐ近くに銭湯があるので風呂無部屋を作る事も可能。）

⑩オートロックでの出入りでも問題ないが帳場又は管理人室は来客者が来たことが見える位置にする

か受付小窓を設ける。

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以上が以前協議した内容でしたが、今回の改正が１室からでも旅館・ホテル営業が可能になった事でワンルームマンションやアパートの空き室の１室を法的区分の旅館に出来るようになったかというとそうではありません。

そもそもが建築基準法の用途制限や消防法が緩和された訳でもないので【共同住宅・長屋】というカテゴリーでの申請用途が１室だけ旅館業法適用の不特定多数が利用する【旅館・ホテル】として、どの地域でもどんな要件下でも用途変更できるようになった訳ではないという事です。

民泊運営者から行政書士さんや司法書士さんに許可取得依頼が相次いでいるそうですが最後に一言。

　空き家対策としての１８０日制限内での民泊運営は【住宅】というカテゴリーでの宿泊施設を【旅館】としての本格営業でない範囲で緩和するという、あくまで【住宅】の一時利用の救済処置。

儲け話に安易につながるものでは決してないという事です。旅館業法が改正されても【旅館・ホテル】の許可は【簡単ではない】ので建築基準法の専門家に是非ご相談ください！

先週土曜日、五月末に上棟したＲＣ５階建

の住戸内の断熱ウレタン吹付の確認に現場へ。

開口部回りや入隅、出隅、吹いてる最中で指摘

しないとほとんどの現場が厚み不足を指摘する

事になります。厚みが２０の指定だと二度吹き

すると厚みが３０になり、納まらないところを

後で削る手間が出るので一度吹きの１５厚にと

言うのが施工業者理論なのですが、施工スピード

重視でなく丹念にゆっくり吹けば解決する問題

ではなかろうかと・・・。検査で指摘して再度

機械を持ってくる方が手間だと思うのですが。

先日、５／２４日　【かわさきFM】の番組「不動産・相続お悩み相談室」 に出演し

そのラジオの中継の様子が動画で公開されましたのでご案内します。

本日は都内某所の計画地にかかる都市計画道路

について都と打合せ。

【大深度地下】

一度は聞いたことがあると思いますが地上権の

及ばない、用地買収しなくても良い深さの地下の

事で地上から４０mかその上層部の建物の支持杭

の支持地盤から１０m下の地下部分を指します。

山手道路や外環の練馬以降の進延等、宅地化された

都内市街地を通す時、使われる地下の事ですが、

この度の計画道路は木造密集地域、いわゆる木密地域

の災害時における延焼防止の為の緩衝帯としての役割

も担っているので、地上をひたすら買収して更地にして

からの道路整備となります。予定通りに行かない事は

明白ですが災害はいつ起こるかわかりません。

行政や消防におんぶに抱っこでない【自主防災】の意識を

常日頃持っておきたいものです。

長崎老舗料亭「富貴楼」の休業、箱根の富士屋ホテルの休館

は記憶に新しいところですが、今国会で文化財保護法改正案

が通過しそうです。

『文化財』ってそもそも何？と検索すると

【歴史上、芸術上、学術上、観賞上等の観点から価値の高い有形文化財、無形文化財、民俗文化財、記念物、文化的景観、伝統的建造物群の6種類が、指定等の有無にかかわらず「文化財」に該当する】

とあります。この度の改正はその文化財の扱いを市町村に委ね、

歴史的建物などを観光に組み入れ、活用の円滑化を図る狙いや

個人の貴重な芸術コレクションを一般公開すれば相続税を猶予

するといったものなのですが、富裕層の邸宅からどんなお宝が

公開されるかも楽しみの一つですが、その地域の景色の一部と

なっている歴史的建造物も何かしら保存の為の救済措置がなされる

かと期待しています。一段落したらヘリテージマネージャーの資格

にチャレンジしてみたいと思いました。

本日は都内某所の基礎配筋設計監理者検査。

合わせて住宅瑕疵担保保険の第三者機関検査

も行われました。

検査機関が図面を見ながら所定のピッチや太さで

配筋されているか検査するのとその建物ごとの

注意すべき点を把握している設計者が指摘する

内容はかなり違います。

建売等の戸建とかでは設計監理者が見に行かない

事もあるようですが施工者さんは第三者機関の

配筋検査を受けているから大丈夫と胸を張ります。

でも、見に行って全く指摘無しで打設出来る現場

は経験上殆どありません。

設計施工一体のメリットも否定しませんが、設計

施工分離の大切さは配筋検査であれこれ指摘する

度に実感するのでもっと有効性を説いていければと

思った配筋検査でした。

渋谷駅のホームから撮影した渋谷再開発の様子です。

壁面緑化が施されている様子が伺えます。

この【壁面緑化】ですが各特定行政庁にて緑化条例を

作り敷地の水平投影部分の地表に基準緑地面積が確保

されない場合、屋上緑化と合わせてよく使われる手法

です。一番の難点はその維持管理、灌水装置に剪定にと

数年後も同じようにグリーンカーテンを維持するのは

結構大変です。地表面と違いビル風がぶち当たる壁面。

先月も弊社で手がけたとあるキッチンメーカーさんの

ショールームの壁面緑化が春一番でグリーンネットの

アンカーから持っていかれて壁面から剥がれ落ちて

しまいました。

我々設計者はその求められる緑地を確保する為、

『将来的には枯れるだろうしメンテも大変だろうなあ〜』

という敷地の空き部分をせっせと【緑地】・【緑地】と

書込み条例基準をクリアさせてますが,CO2の排出量制限

の様に確保出来ない緑地面積割合に応じて負担金や分担金

で代替するシステムをもっと行政が導入してくれたら、

その予算で都が進めている電柱地中化と並行して電柱部分

に緑が植えられるという街全体の緑化に役立つと思った渋谷

のホームの一風景でした。

今日は朝イチより都内某所の試験杭。

試験と言っても試し打ちではなく杭工事

の１本目の支持層確認の事をこう呼びます。

【根切り】と言う掘り込みがない場合、

この試験杭の打設を持って法的な着工と

みなします。例の支持層不到達マンション

ぶち壊し事件以来、国交省も通達でその監理

手法を細かく指示してきましたが想定外の事態

における【設計者の判断による】という決断と

責任はまだいろんな所で健在です。

気を引き締めて取り組みたいと思います。

先日、首都圏が大雪に見舞われ交通機関が

簡単に麻痺してしまいましたが、先々週１５日

に緩勾配屋根の【積雪荷重の強化】の規定が公布

され来年の１月１５日に施行される事となりました。

4年前の首都圏大雪で駐車場や駐輪場、工場等の

屋根が落ちて甚大な被害が出たのは記憶に新しい

ことと思います。

雪下ろしの習慣が無い地域ではありますが雨を

含んだ雪の重みに耐えられない建物はまだ多く存在

している事と思いますので先日のような雪でかつ雨

が降る場合は軋みや撓みに注意しましょう。

前回の投稿からかなりの時間が空いてしまいました。

気になっているものの中々更新できませんでした。

「継続は力なり」という言葉をもう一度噛みしめなくてはなりません。

逆に「継続は力なり」という言葉通りの、お客様の土地活用における賃貸アパートが竣工致します。

まさしく、創業来やり続けてきた「土地の適正活用」そのものです。

地元、川口市の歴史感溢れる住宅地に立地します「ヘリテージ本町」です。

木造2階建長屋タイプのアパートで前面道路1.82mに接道する土地の活用でした。

１LDK（32.37㎡）4戸で88,000円～92,000円の家賃となっております。

今回は入居者様募集管理業務もあわせて受託させて頂きました。

本日よりアットホームにて入居者様募集開始致しました。

土地活用をお考えの方には是非一度ご覧頂きたい作品と自負しております。

最後になりますが、当案件をご紹介頂きました司法書士のS先生

そして弊社にお任せ頂きましたW様に感謝を申し上げます。

KANAEL住まいる

代表取締役　内田　剛

皆様、おはようございます。

9月最終日となりました。昨日は月末の金曜日ということで「プレミアムフライデー」でした。

今年から始まった働き方改革というものらしいですが個人的には働き方はそれぞれだと思いますので

ブラック企業といわれる会社での労働以外はその会社の労使間での取り決めでいいのでは？

因みに、埼玉県民の場合は毎週金曜日は「ファンキーフライデー」です(笑)

さて、今回は「インスペクション（建物状況調査）制度」についてお話させて頂きます。

※以下「建物状況調査」と記載します。

平成30年4月1日施行となるもので、

お客様から既存住宅購入（賃貸住宅も含まれます）の依頼を受けた宅建業者は建物状況調査を

行うかお客様（購入希望者）へ確認して行いたいという事であれば建物状況調査を実施する者を

斡旋しなければならないというものです。

①建物状況調査とは

既存住宅の基礎、外壁等に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化事象・不具合等の状況を

「目視」「計測」等により調査します。

※調査費用は依頼者（今回の話では購入希望者）が負担となります。

②建物状況調査を実施する者

建物状況調査に係る一定の講習を修了した建築士「既存住宅状況調査技術者」のみが実施できます。

③期待される効果

既存住宅購入前に、この「建物状況調査」を行う事で取引後のトラブルの発生を抑制することが

できる事や良質な既存住宅が多く流通する事が効果として期待されます。

購入希望者にとってはメリットが期待されますが売主にとってはこの調査により売却価格に影響が

出る可能性も否定できません。但しお互いに納得できればウインウインの関係になります。

※当然の事ながら売主の承諾なしでは「建物状況調査」は行えません。

非常に大まかではありますが「インスペクション（建物状況調査）制度」についてお話しさせて

頂きました。

弊社、一級建築士は既に「既存住宅状況調査技術者」講習を終了し登録済ですので詳しく話を

お聞きになりたい方はお問い合わせ下さい。

注）建物状況調査の結果に関する客観性を確保する観点から、売主及び購入希望者の同意がある

場合を除き、自らが媒介を行う既存住宅について、宅地建物取引業者が建物状況調査の実施主体

となる事は適当ではありません。

＜出典：国土交通省＞

「改正宅地建物取引業法に関するQ&A～「宅地建物取引業法」改正に伴う新たな制度に関して～」

平成29年6月1日現在

インスペクション制度を活用し良質な既存住宅の流通に貢献して参ります。

更に、売主様及び買主様の同意を得た場合には弊社にて「インスペクション」を実施し

良質な既存住宅の流通により一層貢献したいと考えています。

KANAEL住まいる

代表取締役　内田　剛

前回の投稿から少々時間が経ちました。

3日に1回更新をと意気込んでスタートしたブログですが・・・

さて、本日は土地有効活用として弊社設計のアパートを選択頂いたお客様の事例を

お話しさせて頂きます。

「入口」

元々、整形地に老朽化したアパートが2棟建っていました。

土地・建物を数名で共有されていました。

相続対策としてこの権利関係を整理する事が「入口」でした。

解体後、等価交換を行い差金支払の為一部土地を売却し残った土地に弊社設計の

アパートを建築頂きました。

この段階で、相続対策が完了となりました。

※相続「税」対策ではありません。

駅からの15分くらいの場所でしたので家賃保証をつけました。

当然のことながら2年毎の保証家賃見直し交渉がありましたがお陰様で入退去が

スムーズに行われていた為、最近の訴訟問題のような事は有りませんでした。

※しっかりとした家賃保証会社を選択すれば契約時にしっかりと説明をした上の

契約ですし弊社も同席しますのでこれまで問題が起きたことはありません。

「出口」

お客様は、借金をしての相続「税」対策が第一の目的ではありませんでしたので

収益物件として10年保有し売却となりました。

今回の事例では、等価交換を用いましたので譲渡時の土地取得原価は一番最初の

土地取得価格となりましたので売買価格の５％となりました。

もちろん売却活動を始める前に顧問税理士の先生とシミュレーションを行いました。

最終的に売主様と買主様（不動産投資家の方）の媒介をさせて頂きました。

「相続対策」の「入口」と「出口」の一例でした。

弊社は一級建築士事務所からスタートした会社ですので

土地有効活用から不動産取得・売却までトータルにお手伝いさせて頂きます。

KANAEL住まいる

代表取締役　内田　剛

川口某2現場の少し前の進捗状況と直近のコンクリート打設状況です。

弊社ではまだ筋違いも使ってますがハウスメーカーさんパワービルダーさん供に

使用率はかなり少なくなっているようです。

先週、耐力壁ジャパンカップが開催されましたが今年で最終回との事。

http://be-do-see.com/tairyokuhekiJC/press/

大会では過去にいろんな創意工夫の耐力壁が考えられましたが世に広く流通するもの

もなく、昨今の現場は面材で耐力壁を構成するダイライトやノボパン（パーティクルボード）

や構造用合板等が主流になり、またＣＬＴ【クロス・ラミネーティッド・ティンバー】

（Cross-Laminated- Timber）等の『直交集成材』等も出始めた為、

その技術向上の役割を終えたとの事での大会終了となったそうです。

経済性も効率も大事ですが、坪いくらで出来るかしか興味がない人達により

技術の継承が途絶えていくことはとても悲しい事です。

KANAEL住まいる

代表取締役　有田　雅明

皆様、おはようございます。

今日から3連休という方も多いかと思いますが台風が気になりますね。

本日、九州上陸後日本列島縦断？横断？の予測です。予想進路上の皆様は

くれぐれもご用心ください。

「30年」・・・

昨日弊社設立時から大変お世話にっている社長の慰労会が開催され出席して

参りました。一級建築士の方なのですが大学卒業後起業されて約30年走り

続けて来られました。その間大手デベロッパーの仕事をこなされ10名規模の

設計事務所にされました。「仕事の虫」という言葉がぴったりです。

事業承継もプロパー社員を代表取締役に指名し引き際も「男の美学」でした。

弊社はまだまだ17年ですので恩人に追いつくまで13年かかります。

一つの事を愚直に続ける事で花が開くという事を学ばせて頂きました。

仕事を通してお客様に幸せを運ぶ。この繰り返しを大切に恩人に少しでも

近づけるように決意を新たに致しました。

KANAEL住まいる

代表取締役　内田　剛

3日に一回のブログ更新スケジュールから1日が過ぎてしまいました。

もっと習慣づけにしないとダメですね。

さて、1日遅れた事で更新が偶然９．１１となりました。

2001年9月11日から丸16年が経過しました。

会社設立から間もなくで仕事も思うようにとれなくてドタバタでしたが

２機目の突入はまさにライブで見てました。

あの日から世界的に本格的なテロとの戦いが始まり歴史的ターニングポイント

になったのではないかと思います。

その後も、世界各地でテロとの戦い、宗教・民族対立による紛争、大震災など

次から次へと起こり続けています。

個人にかえりみて「何ができるのだろう？」と考えます。

何もできません。でも何かをしなければならない。

SDGs(持続可能な開発目標　Sustainable Development Goals）

世界規模で取り組む１７のゴール（目標）の中の

目標７「エネルギーをみんなにそしてクリーンに」

目標１１「住み続けられるまちずくりを」

を日本の片隅の地域においてどのように置き換えて仕事を通して貢献できるか

を今後しっかりと考えていきたいと思います。

KANAEL住まいる

代表取締役　内田　剛

皆様、9月に入りいかがお過ごしでしょうか？

どうもすっきりしない天気が続きますね。

天気予報では明日から回復し週末は秋晴れのようです。

さて、今回は「賃貸不動産経営管理士」についてお話を致します。

どのうよな資格なのかといいますと

「賃貸アパートやマンションなど賃貸住宅の管理に関する知識・技能・倫理観を持った専門家」

（※一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会HPより）

というものです。2008年から始まった資格で私も2008年に資格を取得し登録しています。

大家さんの中にはすごく勉強されていてご自身でしっかりと管理されている方の多く

いらっしゃいます。

その反面、相続対策・アパート投資により素人の大家さんが増えてきている事も事実です。

アパートを所有したものの忙しくて管理までは手が回らないとの事で「サブリース契約」に飛びつく

方が多くいらっしゃいます。株をやっている方は流石に全て他人任せという方は少ないでしょう。

まさしくアパートも投資ですから管理について勉強されるべきと思います。

そして自身で行う事、プロに任せる事をはっきりと分類しアパート経営を行う事をお進め致します。

お近くの賃貸不動産経営管理士を探して一度相談されてみるのもいいのではないでしょうか。

賃貸不動産経営管理士HP　www.chintaikanrishi.jp/　からお近くの資格者を検索できます。

KANAEL住まいる

賃貸不動産経営管理士（009360）

代表取締役　内田　剛

皆様、ぐっと気温が下がり秋めいてきましたね。
季節の変わり目ですので御身体には十分お気を付け下さい。
さて、本日は「ZEH（ゼッチ）」についてお話致します。
「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」を略して「ZEH（ゼッチ）」です。
最初の「N」はどこに行ったの？って感じですが・・・
・高性能複層ガラス
・太陽光発電パネル
・家庭用燃料電池（エネファーム）
上記を装備した新築注文住宅「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」を
政府は２０２０年度末までに新築注文住宅の５０％とする方針です。
既に昨年末で「ZEHビルダー」に登録しているハウスメーカー・工務店は
全国約４０００社に達しているという事です。
またこの流れが賃貸住宅にも波及してきておりこれからの日本の住宅は
持家・貸家含めて省エネ住宅が益々普及する事になりそうです。
日本の住宅の過半が太陽光に燃料電池となれば「原子力」は必要なく
なるかもしれません。（よかったね。でもなくならないでしょう）
弊社も遅ればせながら「ZEH（ゼッチ）」について準備を進めています。
最後にひとこと「ゼッチ」って略す必要があるのでしょうか(笑)

KANAEL住まいる
代表取締役　内田　剛