更地のままだったらリスクなんて･･･は違います。更地のままでは、何をしなくても税金もかかり、税金分が年々マイナスになってしまいます。今回は土地を有効活用する方法の中でも、「賃貸経営」にスポットを当てて解説します。賃貸経営は儲からないの？など賃貸経営の不安を一緒に考えてみましょう。解消する方法が見つかるかもしれません。

有効に活用する仕組みを理解しよう

土地も活用せず更地のままであれば、費用の面だけで考えれば、固定資産税や都市計画税などの税金が発生したり、更地を管理するにも最低限の維持費用も発生します。そして一番厄介なのが人間関係です。思わぬ所から近隣トラブルなどが発生し、巻き込まれてしまう恐れもあります。そうならないための対策として土地を活用するという事は有効的な手段となります。

まず土地活用のスタートラインで大切な事は、

１．自分に合った土地活用をする

２．土地活用の目的を決定する（節税をしたい、収入を得たいなど）

など方向性をハッキリと認識し、把握する事です。そして次の段階では、自分に合ったベストな活用法を検討します。その上で大切な事は、「法規制を正しく把握する」「その土地の周辺ニーズを周知する」「土地活用の目的をハッキリと認識する」など、土台になる部分をしっかりと作り、理解することです。ひとことで更地と言ってもみな同じ条件ではありません。もしアパート（マンション）経営をと考えるのであれば、その周辺に一体どんな建物が建っているのかなどの周囲の状況は重要です。そして住まいを求める人に需要が高いアパート（単身用やファミリー用など）はどの様なものなのかなどの調査（人気の物件や広さ・相場など）も必要になります。地道な作業になりますが、基礎の情報をしっかり把握する事で土地活用が有効に行われるのか否か、変化してきます。せっかく活用するのですから、しっかりと周りの地域状況を調べておきましょう。

不動産投資とはどこが違うの？

「不動産投資」「賃貸経営」など普段生活している中で、耳にしたり、何気なく使っていたりするのではないでしょうか。似ているようですが、言葉からイメージしている部分には違いがあるのでしょうか。まずはこのふたつの言葉の違いから、せまってみたいと思います。そしてこの違いを理解し、自分らしい活用方法にするためにしっかりと活かしてください。

不動産投資とは？

投資とは、利益を得る目的で資金を投入し、資産を増やすことです。投資＝株や投資信託などの方がピンとくるかも知れません。株式や投資信託と同じく数ある運用方法の一つが不動産投資です。文字通り「不動産を使用しながら投資」をします。具体的な運用方法としては、部屋を貸して家賃収入を得たり、物件を購入時より高く販売して売却益を得たりします。言葉通り投資ですから、株や投資信託などの投資と共通点も見られます。

賃貸経営とは？

賃貸経営は、部屋を貸して家賃収入を得ることを目的とした仕事になります。同じ不動産を使用する部分は一緒ですが、不動産投資＝投資家、賃貸経営＝事業家という感じでしょうか。規模の大小に関わらず、部屋を貸して収入を得る事はしっかりとした事業家です。その反面自分で行う事業となりますから、責任や判断は自分の責任となって肩にのしかかります。その責任の部分が、家賃となり収益につながります。そして賃貸経営を行なう上で重要になってくるのが、「空き室率」と「賃料」です。ご自身がどの様な目標を持ち経営するのかで、変わってきます。そして不動産投資との違いで大きい部分は利益に追及があります。どちらかと言えば不動産投資は利益追求の色が濃い傾向にあります。その反面賃貸経営は、利益追求はもちろんですが「節税対策」を考えて行っている方も多いようです。相続税対策などには効果のある節税対策と思われます。

賃貸経営の基礎知識

いざ賃貸経営を考えはじめた時、ふと疑問に感じる点がありませんか。同じ賃貸経営でも、アパートとマンションの経営では違いがあるのでしょうか。もし違いがあるならばどの様な点なのかという部分です。この部分は知っておきたい大切なポイントになります。このふたつの基本をしっかりと把握して、今後の土地活用に活かしていきましょう。

アパート経営とは

実際アパート経営の場合、基本的には建物1棟を取り扱う経営方法となります。1棟ともなると部屋数も多くなりますので、投資額は大きくなります。1棟ともなると「やっぱり難しいのでは･･･」と諦めてしまいそうですが、内容やケースなど色々な場合が考えられます。一概に「難しい」とは限りません。勉強がてら複数プランをいろいろ取り寄せて、初めは簡単な方法から始めるのもひとつの方法です。そして徐々に収入や資金、ノウハウなどを蓄積して、アパート経営を考えてみるという道もあります。やり方にこれしかダメというものはありません。いろいろなやり方、様々な道があるのです。

マンション経営とは

マンション経営の場合、いきなり初めから1棟を取り扱うパターンより、1部屋を購入した上でその物件を賃貸し収入を上げる方法になります。アパート経営よりは投資額を抑えることができます。余裕があったり、経営する中で起動に乗れば、部屋数を増やしていく事も可能です。どちらかと言えばマンション経営は、賃貸経営と言うよりは「不動産投資の方法の1つ」と言われている傾向があります。

アパート経営とマンション経営の違いは？

アパート経営とマンション経営の違いは、不動産投資における想定利回りの違いがあります。「利回り」とは、分かりやすく表現すれば「支出に対する利益の割合」を表しています。どんな経営でも先を読み判断していかなければいけませんが、 不動産賃貸経営などの場合、建物の収益性を考慮しなくてはいけません。大切な事は、支出金額を回収するにはどのくらいの期間が必要なのか。そしてどの位の期間で利益を上げていくことができるのかをしっかり把握しましょう。

そして実際経営を考えてみた場合はどうでしょう。アパート経営とマンション経営では、不動産投資で想定できる利回りが大きく異なってきます。例えばマンション経営の場合、基本的には投資先は1部屋になります。ですのでもしその1部屋が空室になってしまった場合、非常に苦しい収支状況に陥る可能性があります。いわゆるリスクがその1部屋に集中してしまうのです。その反面アパート経営は、複数の部屋を保有している分、各部屋にリスクを分散することができます。

賃貸経営のリスクを知ろう

賃貸経営は、事業の経営である以上はもちろんリスクがともなう可能性があります。しっかり賃貸経営のメリット・デメリットと共にリスクもしっかり把握しておきましょう。賃貸経営のリスクを挙げると大きく4つが挙げられます。

① 金利上昇リスク

② 災害リスク

③ 空室リスク

④ 家賃滞納リスク

です。 今回はこれらのリスクを詳しく説明していきましょう。賃貸経営のリスク（デメリット）を事前に把握する事により、未然に対策を立てることも可能です。失敗となる前にしっかりとした心づもりと対策を立てておく事も大切です。

①．金利上昇のリスク

「変動金利（または固定期間選択型変動金利）」を利用して賃貸経営を考えている場合、金利上昇の際注意が必要です。金利が変更になるという事は、ローン返済額も変更になり金額が上ががる可能性が発生します。金利変動も考慮した資産計画を立てることが重要です。固定金利期間を長くする、または固定金利での融資を受けるなどのリスク対策もあります。いろいろな方法がある事を検討しておくと安心です。

②．災害リスク

日本は自然災害の多い国となっています。雨が多くて水害、各地域での地震などのリスクも高くなります。ですので火災・地震・水害などの自然災害で、建物が倒壊・または消失してしまう可能性があります。どの様な保険があり、どこまでを保障するのかなど保険も様々です。まさかの時のために、火災保険などの保険にはしっかり加入しておく事が大切です。

 ③．空室リスク

賃貸経営の中でも、日常から気がかりな事を挙げるとすると「空室のリスク」なのではないでしょうか。空室が発生すればその分、家賃収入は減少します。空室の原因として考えられる要因は、立地と賃料設定に起因にしている場合もあります。その物件のニーズをしっかりと捉え、設備などを充実させるなどの対策など、空室リスクの対策を講じていく事も方法のひとつです。

④． 家賃滞納リスク

空室のリスクも心配ですが、いくら部屋が埋まっていても家賃を滞納されては、元も子もありません。現在はデータ社会です。いろいろな事が調べられる世の中です。例えば、日本賃貸住宅管理協会から発表されている「住宅市場景況感調査」では、次のような結果が出ています。「第17回住宅市場景況感調査（2016年10月〜2017年3月）のデータでは、月初での全体の滞納率は2016年下期（2016年10月〜2017年3月）では全国で6.6％にもなっています。現在は銀行口座からの引き落としが主流となっていますが、口座の残高が足りず、知らず知らずの間に家賃滞納をしているケースなどもあるようです。また管理戸数が多ければ多いほど、家賃滞納率は高くなる傾向があります。この家賃滞納はオーナーにとって、最大の敵になると言っても過言ではありません。家賃債務保証会社をきちんとつけるなど、家賃滞納リスクを限りなく減らす工夫が必要となる場合も考えられます。

その他のリスクは？

• 経年劣化による建物の老朽化

• 売却時のリスク

• 家賃下落のリスク

なども考えられます。独自で調べるなり、信頼できるパートナーと相談・提携したりなど方法はたくさんあります。一番大切な事は、常にリスクは潜んでいてそれに対応できる策を考えておく事と思われます。

賃貸経営は儲からないのか？

賃貸経営は、儲かるのか？儲からないのか？ここが一番気になるポイントと思います。儲かるとも儲からないとも断言できないのが、実状なのではないでしょうか。それは賃貸経営を行なう上で、ただ賃貸物件を保有しているだけでは、儲かるはずはありません。不動産も生き物のように命を持っています。例えば花は、水をあげたり、雑草を取ったりなどたくさんの愛情を与え手をかけ、その先に花が咲きます。賃貸も同じなのではないでしょうか。有効的に土地活用が行われるように手を加え、賃貸経営が始まった後も、快適に住み続けてもらえるように力を注ぎ続ける訳です。その先に結果が実ってくるのです。賃貸経営は儲からないのではなく、「楽をしていては儲からない」のではないでしょうか。

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お客様の「夢」、「思い」を形に。をコンセプトにしている設計事務所です。

建築設計事務所ならではの提案や15坪からの土地有効活用など、土地活用の提案も得意としています。一級建築士・宅地建物取引士・ファインシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士など、様々な資格の知識から皆様の思いを形にしています。

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