あなたにもできる！土地活用とは
土地活用というとアパート・マンションを建てて運用するなどが思い浮かぶと思います。ですが立地や広さ、条件や規模などによっては、それ以外の可能性も検討材料に含めなくてはならない場合もあります。今回は土地活用の様々な手法や特徴などを考えてみましょう。
Contents
先を見据えた土地活用とは？
土地活用を考える上で大切な事は、なぜ土地活用をするべきなのかをしっかりと把握する事が大切です。なぜ空き地のままではいけないのか、空き地のままで起こりうるデメリットやトラブルを考えてみたいと思います。
税金がかかる（ 固定資産税、都市計画税）
「初心者でもわかる！土地有効活用方法」でも記載しましたが、使用されていない空き地にも、毎年所有者には固定資産税や都市計画税が課税されています。どの様な土地でも使っていない土地に払い続ける税金の総額を考えると、悩みの種になります。
戸建住宅や共同住宅を建てることにより、土地の固定資産税等が節税できます。土地の有効活用の方法にも多数ありますが、節税効果を期待できる方法もあるのだという事は意識しておきたい部分になります。
発生する維持費用と手間
空き地を活用しないでおくと、税金の他にも維持費用が発生してしまいます。使っていない土地だからといって、何も手を加えず放置状態でいる訳にはいかないのです。除草費用、清掃費用も積み重なれば大きな金額になります。またご自身で行う場合は、費用の変わりに手間が発生します。
近隣トラブルや犯罪に巻き込まれることも
一番気をつけたいのがこの近隣トラブルです。空き地を放置して管理をしないでいると、害虫の発生や知らないうちに不法投棄の被害にあって、後になって多額の処分費用が発生してしまう危険性もあります。そして子どもが勝手に入って敷地内で怪我をする場合や、犯罪の現場に利用される可能性もあります。その様な何か出来事があった時、近所からのクレームから大きな近隣トラブルにつながる場合もあります。空き地の有効活用は、無用なトラブル防止に一役買う、自分を守る自衛手段のひとつです。
デメリットからプラスへ
「こんな土地、どうにもならないよ」と、放置されている土地も多くあると思います。特に郊外の空き地ではそう感じている方も多いのではないでしょうか。でも、郊外の空き地だからこそ対策を考える必要がある場合もあります。高収益は上がらないかも知れない。でも少しでも税金分をカバーできたり、不法投棄や近隣トラブルのリスクを減らすことは、見えない収益につながります。せっかくの資産です。今ある空き地の有効活用を考えてみませんか。
土地を活用しないデメリット
人はどんな話でもメリットを考えてしまいますが、重要なのはデメリットなのではないでしょうか。デメリット部分はしっかり把握しておかなければ、そのままマイナス影響を受けかねません。少ない影響も重なり続けることにより、雪だまのように大きくなる危険性を含んでいます。土地をどのような方法で利用したら、メリットはもちろんですがどんなデメリットが待っているのかを考えてみましょう。
アパート・マンション経営
- 賃貸住宅の需要が見込める住宅地を中心とした活用方法
- 長期間にわたる家賃収入が期待できる
- 自宅併用も可能
＜メリット＞
- 節税対策として効果が見込まれる
- 固定資産税評価などの軽減が受けられる
- 狭小地でも活用できる可能性あり
＜デメリット＞
- 初期投資額が多い
- 法律・規制により、自由に建てられない場合もある
- 事業開始後は他への転用がしづらい
- 空室などの関係で収入の変動が生じる
駐車場経営
- 駐車場需要の見込める駅前や商業施設、住宅地周辺などを中心とした活用方法ができる
- コインパーキングや月極めなどの方法がある
- リスクが非常に少ない土地活用が望める
＜メリット＞
- 少ない初期投資で始められる（資金回収が早い）
- 設置する設備が少なくすみ、更地に戻すのが簡単
- 駅から多少離れていても、収益が見込まれる
- 事業開始までの期間が短くて、管理も容易
＜デメリット＞
- 税負担の軽減が受けられない（相続税や固定資産税、所得税の軽減対策にはならない）
- 収益が低い（税負担が大きいため）
トランクルーム・資材（貨物等）置き場
- 資材（貨物等）置き場が見込める倉庫や工場・店舗などの周辺を中心にした土地活用方法
- 少ない初期費用で始められる
- 立地にあまり左右されず、駅から離れていても収入を見込める
＜メリット＞
- 少ない初期投資で始められる（資金回収が早い）
- 短い期間で事業開始が可能
- 他への転用が容易
- 一度契約すると長期契約につながる可能性が高い
＜デメリット＞
- 税負担の軽減が受けられない（相続税や固定資産税、所得税の軽減対策にはならない）
- 収益が低い（税負担が大きいため）
- 資材（貨物等）置き場の場合、まとまった土地の広さが必要な場合がある
オフィスビル・商業用ビル・ロードサイド店舗
オフィスビルとは、オフィス（事務所・業務）を主用途として建てられた建築物のことを指します。通常、ビルといえばオフィスビルのことを表す場合が多いです。またロードサイド店舗とは、幹線道路など通行量の多い道路の沿線において、車・バイク・自転車でのアクセスが主たる集客方法である店舗のことです。ファミリーレストラン・本屋・スーパー・パチンコ店などがロードサイド店舗に該当します。
- テナントがまとめて撤退すれば、収⼊が落ちる可能性がある
- 景気だけでなく、周囲の状況にも左右される場合がある
＜メリット＞
- 節税対策として効果が見込まれる
- 相続税評価などの軽減が受けられる
- 立地により様々な業態のテナントが対応可能と間口が広い
- 安定した収入を期待できる可能性がある
＜デメリット＞
- 事業開始後は他への転用がしづらい
- 居住用でないため固定資産税評価の軽減は受けられない
- 初期投資額が多い
- 景気の動向により、影響を受けやすい
- ある程度のまとまった土地の広さが必要
医療施設、高齢者向き施設など
これからの⾼齢化社会を迎えるに向けてニーズをふまえると、高齢者施設高齢者向け住宅経営などとは、需要共に高まっている土地活用になります。高齢者が住みやすい環境を整えたサービス（安否確認・生活相談）や、バリアフリー対応の高齢者向け住宅（サ高住）や、有料老人ホームなどの介護施設の経営となります。
＜メリット＞
- シニア層の需要が高まる予想が考えられるので、空室リスクが極めて少ない
- 補助金や税制優遇が受けられる（一定基準での登録作業あり）
- 立地の影響を受けにくい
- 社会貢献ができる
＜デメリット＞
- ある程度の広さの土地が必要
- 国の制度改正などの変動を受けやすい（補助金の増減など）
- 高齢者対象という事で独自の管理上の問題や修繕費など、継続的に発生する場合も考えられる
今回は5つの特徴やメリット・デメリットなどを紹介してきました。ですが今回紹介した物も、土地活用の一例に過ぎません。土地の活用方法はまだまだあります。土地活用は簡単に方向性を決め、気軽に行えるものではありません。ですがその土地にあった情報収集をして、判断＋運用をする事により安定した大きなメリットを受けられることもできます。⼟地活⽤とはいっても、その⼟地を「売る」などのそのまま活⽤するだけではなく、多種多様の方法があるということなのです。
土地活用空き地におすすめの活用方法ベスト５
「空き地があるのだけれど活用方法がわからない」「どんな活用方法が合っているのだろう」など、土地の有効な活用方法が見つからずお悩みの方もいらっしゃると思います。様々な土地活用方法がある中で、その中でも人気の高い活用法や、注目度の上がってきている活用法などをセレクトしてみたいと思います。
１．やっぱり人気！そして高い収益性が見込める「賃貸アパート・マンション経営」
賃貸アパート・マンション経営の魅力は、高い収益性もありますが、「大きな節税効果が期待できる」部分も高く評価されているようです。実際更地と比較してみるとその違いは歴然です。固定資産税や都市計画税が大幅に削減できる事が大きな魅力となっています。ですがいざ経営を始めても、空室が多くては有効的に活用できているとは言えません。空室のリスクをなるべく削減し続けるために、建設時の建築プランは重要になります。入居者のニーズを満たした魅力的な空間を設計できるのかが大切です。
そして住まいの提供として最近、注目度ＵＰの活用法では「戸建賃貸戸建賃貸」があります。注目度は増えているにもかかわらず、まだ需要に対して供給が少ないエリアが少ないのが戸建賃貸です。ファミリー層を中心に人気となっています。人の足音や子どもの声など、仕方がないとは思っていても気になるものです。ですが戸建賃貸ならばを気にせずにのびのびと暮らせる部分で注目度は上がっています。アパート等に比べると建築コストを抑えることができ、路線変更を考え戸建賃貸を手放したくなった時も、エンドユーザーに対し中古一戸建てとして売却しやすいのも魅力のひとつです。また立地としても向いている土地の幅も広がってきます。狭小地、変形地から広い土地まで対応可能な事と、少し利便性が低いまたは駅から距離がある場合でも、住環境が良好なエリアであれば展開が可能など様々な魅力も含まれています。
２．駐車場経営
駐車場経営にでは大きく分けて「月極駐車場」と「コインパーキング」の２種類があります。規制が多く建物を建築しにくい土地や、形状が悪く建物が立てづらい土地、そして狭小地でも活用が可能です。初期投資も少なく済み、アパート等の土地活用に比べるとローリスク・ローリターンの部分が魅力です。
３．時代と共に変化！トランクルーム経営
トランクルームの貸し出しなどは、近年増えてきた土地活用方法になります。もちろんご自身での営業も可能ですが、トランクルーム業者のフランチャイズや一括借り上げなどを利用することもできます。建物などが建てにくい変形地や、狭小地でも活用可能です。です。初期の設置費用も少額済ませられる部分と、運営後も維持管理費用が少ないのがトランクルーム経営の魅力です。
４．土地をエコロジーへ！太陽光発電を設置
建物の屋根の上ではなく、空き地に発電装置を設置する野立て方法で土地活用する太陽光発電です。ある程度の日あたりの良さと送電線があれば、どこでも設置可能です。短期に利益をという土地活用ではありません。長い目で行う土地活用になります。安定した収入が見込め、建物が建てられない「市街化調整区域」でも設置可能な所が魅力です。
５． コインランドリー経営
コインランドリー設備を設置した建物を建築して経営を行います。ご自身での営業も可能ですが、フランチャイズで経営する事も可能です。コインランドリーの利用者は、単身者だけではなく、ファミリー層にも市場が拡大しているのが現状です。その土地のニーズを把握し、ファミリー層の多いエリアでは大型の洗濯機を設置する。そして単身者が多いエリアでは小型の設備を多数設置し、回転率を上げるなど経営手法が問われます。
ベストな活用方法を決めるためには
土地活用として人気の高いもの、そして注目されているものをセレクトしてみました。この活用ベスト５は一例です。土地の条件や立地などもそれぞれ違いますので、上で上げた活用法があなたにとってベストな活用法とは限りません。上のように土地を有効活用している事例がたくさんあり、あなたの使っていない土地もその可能性が秘められているという事です。ベストな活用法を検討する上で大切な事は、「法規制を正しく把握する」「その土地の周辺ニーズを周知する」「土地活用の目的をハッキリと認識する」ことが大切です。土台になる部分をしっかりと理解し、あなたの土地にあった活用法を見つけてください。
失敗しないために知っておくべきこと
土地をうまく活用したい気持ちは、空き地などをお持ちの方なら誰しも一度は考えた事があると思います。どう活用したらいいか分からないという気持ちもあれば、活用後どう経営していいか分からないと思う方もいらっしゃると思います。土地活用は経営が始まってからが本当のスタートかもしれません。オーナー様が何のプランも持たずに、「アパートや駐車場を作れば、後は何もしなくても利益が出る」などという固定観念に凝り固まってしまえば、土地を活用をして失敗してしまうリスクも上がってしまいます。全てに流れや仕組みなど日夜流動している現状では、不動産も土地活用も一つの命と同じです。日々手を加え、いろいろな営業努力を行い、育っていくものと考えられます。
一人で悩まない！
どう活用するべきかなどの悩みを抱え、活用法への不安を感じながらでは、やはり冷静な判断は難しい場面も多くあります。土地活用には「土地活用前の入念な事前調査、そして経営がスタートしてからの長期間の管理」が本当に重要です。一人で行うには限界もあります。多くの土地を活用してきた大手の企業から、その土地周辺の情報のスペシャリストの不動産関連会社、建築法など難しい法律などのエキスパートの設計士など、様々なノウハウを蓄積した土地活用のプロフェッショナルがたくさん存在しています。信頼できる人をパートナーにすることで、メリットを最大限に伸ばし、そしてリスクを最小限に抑える方法もあります。
信頼できるパートナー選び
信頼できるパートナーを選ぶと言っても、なかなか簡単ではないかもしれません。ですがたくさんの人の話や提案を聞き、実際の土地の運用などのノウハウや、ご自身の大切な財産（土地）を親身になって考えて提案してくれる姿勢、独自のサービスや経営していく中での運営サポートの信頼できる姿勢など、パートナー選びをする中で選ぶターニングポイントはいくつもあります。しっかりとした業者を選定することこそが土地活用成功への第一歩につながるのです。
メリット・デメリットもふまえた土地活用
今回は土地を活用したらどんな方法があるのか、そこにあるメリットやデメリットを解説してきました。土地活用の中には、活用を始めた後に方向転換をしやすい活用方法もあります。土地活用も自分自身が負担に感じる方法では、長く継続できません。自分自身にあった土地活用、そしてそれをサポートしてくれるパートナーなどいろいろな選択種があります。情報も日々変化します。たくさんの情報を集め、有効的な土地活用を選びましょう。
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埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県など土地活用でお困りの際は、お気軽にKANAEL住まいるへご相談ください。
お客様の「夢」、「思い」を形に。をコンセプトにしている設計事務所です。
建築設計事務所ならではの提案や15坪からの土地有効活用など、土地活用の提案も得意としています。一級建築士・宅地建物取引士・ファインシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士など、様々な資格の知識から皆様の思いを形にしています。
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