贈与税を含む、住宅に関係する税金のはなし

一世一代のイベントと言っても過言ではないのが、住宅購入です。住宅購入の際に一番気にかかるポイントと言えば、「いったいいくらかかるのだろう」という費用の部分です。土地や建物などは分かりきったことですが、その他にも諸費用と呼ばれる様々な費用が発生してしまいます。住宅購入の方はもちろん、土地を活用するなどの不動産に対する関わりを考えている方には、知っておきたい知識です。今回は住宅に関する税金に対して解説します。

住宅を購入するときに発生する税金とは?

まずは住宅を購入する際に発生する税金を解説します。その税金は大きく分けて4つ存在しています。必ずかかるものばかりではありませんが、知識として知っておきたい項目です。順に説明していきます。

1.印紙税

国が租税や手数料を徴収するために用いられているのが、収入印紙です。その収入印紙は、租税や行政に対する手数料の支払いに利用される証票となっています。印紙税が課税されるのは、印紙税法で定められた課税文書と呼ばれるものです。

住宅購入や土地活用をする場合の課税文書としては、不動産業者と土地や建売住宅の売買契約、不動産業者や建設業者との建物契約、住宅ローンを金融機関と契約などになります。国税庁から印紙税額もどの項目にはいくら必要かと厳しく決められています。

国税庁の印紙税額一覧表:http://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/pdf/zeigaku_ichiran.pdf

2.登録免許税

登録免許税は、不動産などの登記や登録に対して課税される税金です。不動産に関しては、課税標準は固定資産台帳に登録されている価格に税率をかけて税額を求めます。(条件によっては軽減税率が適用される場合もあり。)また、金融機関と住宅ローンの締結を行った時の抵当権設定登記の際に納める税金も登録免許税です。

3.不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した人に対して不動産を取得した時に一度だけ課税される税金です。原則として、取得時における不動産の価格すなわち適正な時価が基準となります。土地と建物の不動産取得税の計算方法は異なっている部分もあるため、住宅購入前にファイナンシャルプランナーや不動産業者などの専門家へ「概算計算」を依頼することもひとつの方法です。エトバスノイエスにはファイナンシャルプランナーが在籍しています。どういう資格の人がその会社に在籍しているのか確認して、大切なパートナーに選択するのも大切な部分です。

4.消費税

消費税は皆さんもよく知っている税金です。住宅諸費用には、もちろん消費税がかかる項目もあります。ですが、土地の購入費用・契約書の印紙代・火災保険料・不動産取得税など、一部の物には消費税は加算されません。

このように、土地代金や建設費用などの他にもいろいろな諸経費が発生します。家は決して安い買い物ではありません。そういう大きな視点をもってパートナーを選びましょう。家を建てるだけでの会社なのか、それともいろいろな部分をサポートしてくれる会社なのかを判断するのは、自分自身です。その選択次第で変わってくる場面も多いのです。

住宅を建てる時にかかる可能性が?

住宅を建てる際にかかる可能性がある税金の中で、贈与税があります。贈与税とは、相手からの贈与によって受け取った財産に課せられる税金(国税)の一つです。贈与税は、1月1日から12月31日までの1年間をひとつのまとまりとし、「もらった人1人」に対しその期間に受け取った金額で計算されます。基礎控除額として「110万円」というものがあり、その基礎控除額を超えた金額に発生します。その贈与税の納税対象は、その金銭を受け取った人になります。

こんな場合に贈与税は?

①父親から50万円、そして母親から50万円の金額を受け取った場合、合計すると100万円を受け取ったことになります。ですが基礎控除金額の110万円より少ないため、贈与税はかかりません。

②父親から100万円、そして母親から50万円の金額を受け取った場合、合計すると150万円を受け取ったことになります。なので基礎控除額の110万円を差し引いた、「40万円」に対し贈与税がかかります。

③父親から5月に60万円、10月に60万円の金額を受け取った場合、合計すると120万円を受け取ったことになります。なので基礎控除額の110万円を差し引いた、「10万円」に対し贈与税がかかります。

こんな感じで贈与税はかかってくる場合があることを理解しておきましょう。

贈与が住宅ローンを通りやすくする?

家を新築で購入する、土地活用をするなど、大きな金額が必要な場合、ローンなどを活用して生活している方が多いのが現状です。どんなローンでも返済にかかる期間は長期間になってきます。そしてローンを活用したくても、誰もが活用できる訳ではありません。ローンを活用するには、お金を借りる訳ですから、返済に対する安定した収入や信用が必要になります。今回は住宅購入に絞って解説します。

住宅購入で重要視される返済負担率(返済比率)とは

返済負担率(返済比率)とは、額面の年収に対して住宅ローンの年間返済額が占める割合のことを表します。表し方は「年間返済額÷額面年収×100」で求められます。そこで算出された返済負担率(返済比率)の目安としては20~25%までの数値が、生活する上で無理のない数値と言われています。ですが時間の流れによって生活状況も変化してきます。子供が学校に上がった、塾費用がかかるようになった、高校・大学へと進学するなど、大きな金額が必要になるケースも考えられます。最初の住宅ローンの際に無理をすると、生活の変化時に厳しくなる場合もあるのです。金融機関が提示してくれる金額がすべて正しい訳ではありません。

贈与税が住宅ローンを通りやすくする理由とは

家を新築で購入する場合などで考えられる贈与としては、家を買うための資金援助などが考えられます。そこで住宅ローンを通りやすくする理由として考えられるのは、「返済負担率(返済比率)」の軽減の部分です。返済負担率(返済比率)の数値が低い程、住宅ローンが通りやすくなる場合も多いのです。パーセントの低減によって、きちんと返済してくれるという信用が高くなるという感じです。ですが贈与には贈与税が発生するということを先ほど解説しました。贈与税がかからない範囲で援助をしてもらう、住宅ローンを1人の信用で借りる「単独名義」ではなく、夫婦で共に借りる「共有名義」にするなど、いろいろな方法があります。

賢い贈与を考えてみよう

2015年1月1日から2021年12月31日までの間に行われる贈与に関しては、住宅取得資金贈与の特例を受けることも可能です。住宅取得資金贈与の特例とは家を新築、購入又は増改築などをする資金の援助に対して行われます。親や祖父母などから、子どもや孫などへ住宅購入資金を贈与したときに贈与税がかからなくなる特例のことです。ですがそこにはの直系の尊属という大きな条件が付きます。適用要件や金額には定めがありますが、その一部の贈与税が非課税の対象となります。そして贈与税が控除される限度額は、贈与対象の住宅の種類や贈与を行ったタイミングによって異なってきますので注意が必要です。

非課税限度額

国税庁:No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4508.htm)では以下のようになっています。

受贈者ごとの非課税限度額は、次のイ又はロの表のとおり、新築等をする住宅用の家屋の種類ごとに、受贈者が最初に非課税の特例の適用を受けようとする住宅用の家屋の新築等に係る契約の締結日に応じた金額となります。

イ 下記ロ以外の場合

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
~平成27年12月31日 1,500万円 1,000万円
平成28年1月1日~平成32年(2020年)3月31日 1,200万円 700万円
平成32年(2020年)4月1日~平成33年(2021年)3月31日 1,000万円 500万円
平成33年(2021年)4月1日~平成33年(2021年)12月31日 800万円 300万円

ロ 住宅用の家屋の新築等に係る対価等の額に含まれる消費税等の税率が10%である場合

住宅用家屋の新築等に係る契約の締結日 省エネ等住宅 左記以外の住宅
平成31年(2019年)4月1日~平成32年(2020年)3月31日 3,000万円 2,500万円
平成32年(2020年)4月1日~平成33年(2021年)3月31日 1,500万円 1,000万円
平成33年(2021年)4月1日~平成33年(2021年)12月31日 1,200万円 700万円
  • (注1) 既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合には、その金額を控除した残額が非課税限度額となります(一定の場合を除きます。)。ただし、上記ロの表における非課税限度額は、平成31年(2019年)3月31日までに住宅用の家屋の新築等に係る契約を締結し、既に非課税の特例の適用を受けて贈与税が非課税となった金額がある場合でも、その金額を控除する必要はありません。
    また、平成31年(2019年)4月1日以後に住宅用の家屋の新築等に係る契約を締結して非課税の特例の適用を受ける場合の受贈者ごとの非課税限度額は、上記イ及びロの表の金額のうちいずれか多い金額となります。
  • (注2) 「省エネ等住宅」とは、省エネ等基準(1断熱等性能等級4若しくは一次エネルギー消費量等級4以上であること、1耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上若しくは免震建築物であること又は1高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上であること)に適合する住宅用の家屋であることにつき、一定の書類により証明されたものをいいます。

気をつけておきたいポイントがある

自分の大切な子どもや孫が家を建てる。やはり少しでも援助したいと考えることは、世の常の気持ちでしょう。そしてもし自分の所有している土地に家をという場合、不動産そのものの贈与になります。その場合贈与契約書の作成は必須ですが、不動産の名義変更を行う手続き「贈与による所有権移転登記」手続き(法務局管轄)を行います。そしてこのような手続きを行うと、この情報は法務局だけにとどまらず、税務署や市町村の固定資産税を扱う部署にも届きます。贈与税が必要な場合は税務署への申告・納税、市町村からは不動産取得税の課税もあります。

※注:個別の事例に対する税金の計算や必要な手続きの相談は税理士にしかできません。

住宅購入の際に、エトバスノイエスができること

同じ家を建てるという目的を持った会社でも、家を建てるだけの会社も存在しています。エトバスノイエスは設計事務所なので、新築などの住宅の際には、お客様の「夢」、「思い」を形にすることはもちろん、不動産・税金・金融・相続・保険など、資産に関するスペシャリストのファイナンシャルプランナーも在籍しています。ですので今回のような、税金に関する様々な不安にもサポートさせていただいております。事前対策を施すことで、安心した住宅建設が可能になります。住宅建設だけでもこのように多くの税金が関係してきます。同じく不動産投資などの土地活用でも、さまざまな税金が想像できます。少しでも疑問・不安などがあった場合、お気軽にご相談ください。エトバスノイエスが力になります。

(株)エトバスノイエス URL:http://etwas.co.jp/

住所:埼玉県川口市中青木1-4-8-109  tel:048-256-0501

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