土地活用をしよう!駐車場経営編

土地を購入して資産としている人も、また相続などで得た土地が資産としてある人など、様々いらっしゃるでしょう。ですがその土地を持っているだけでは、固定資産税などもかかる=お金のかかる資産になってしまいます。宝の持ち腐れにならないよう、土地を活用する事が大切です。今回は土地活用の中でも「駐車場経営」にスポットを当て、考えてみたいと思います。そこにはどんなメリットやデメリットがあるのか、どう動く事が経営に対して効果的なのか、いろいろな方面から見てみましょう。

駐車場経営の種類

一言で駐車場経営と言っても、種類も存在します。駐車場経営の基本として、どんな方法があるのか考えてみましょう。運営方法によっては、特徴も方法も違ってくるかも知れません。まずはどの様な選択肢があるのか解説します。

駐車場経営とは、自分の土地を車が駐車できるよう駐車区画割りをし、利用者へ賃貸する土地活用となっています。その選択肢としては、月極駐車場とコインパーキング方式の2種類になっています。それぞれをまとめてみます。まとめた内容から違いを分かりやすく把握しましょう。

月極駐車場経営

月極駐車場でも大きく分けて3つの経営方法が存在します。

  1. 駐車場の募集から賃料の回収まで、自己経営方式
  2. 駐車場の募集や賃料の回収などを業者に委託する、管理委託方式
  3. 駐車場の状況にかかわらず契約業者から一定の金額が支払われる、一括借上方式

の3種類です。1番目の自己経営方式は、利益などはもちろん全部自分の収益になりますが、トラブルの処理なども全部自分の責任となります。2番目の管理委託方式は、募集や賃料の回収、トラブル時の対応などは委託できますが、人の手を借りる訳ですから、そこにはもちろん手数料が発生します。3番目の一括借上方式ですが、駐車場の稼働状況変化が生じるためのリスクがない代わりに、管理委託よりも高い手数料が発生します。その違いをしっかりと把握しておきましょう。

コインパーキング経営

コインパーキング経営は月極駐車場とは違い、精算機やロック板など専用の設備を用意しなければならず、自前で管理する事はかなり難しいです。そしてその分の初期投資金額もかかります。コインパーキングを始める場合の設備の方法として、主に2種類が考えられます。

  1. 土地賃貸方式:初期投資も業者に行ってもらい、業者に土地を貸すだけの方式
  2. 自己経営方式:初期投資を自己投資して駐車場を整備するが、管理・運営は業者に委託する方式

となっています。もちろん一切業者に頼らず全てを自分で行うという方法もありますが、日々の管理やトラブルの解決など、多数の業務が発生します。そしてコインパーキングという形態は、24時間経営が主な形です。なので、経営を続けていく上で大変難しいと思われます。

大切なポイントとしては駐車場経営を行うと決めた場合、月極駐車場として経営していくのか、それともコインパーキングとして経営していくのかを決定する事が第一段階です。今は無料で企業からの説明も受けられますし、資料の請求などの方法もあります。たくさんの情報を集める事が重要です。

駐車場経営のメリット

ここでは駐車場経営を行った場合、どんなメリットがあるのか考えてみましょう。

1. 初期投資が少なく、始める事ができる

土地活用ではどうしても初期投資の部分だけを考えれば、多かれ少なかれの出資が必要です。駐車場経営では、アパート経営のように建物などの建設が必要ないため、初期投資額が抑えられる事が最大のメリットです。初期投資としてはアスファルト舗装、車止めや料金収受機、歩道の切り下げなど状況によっても変化します。ですがアパート1件に比べれば、金額の違いは明確です。

2. 土地の広さに左右されない

アパート経営の場合、アパートを建設しなければならず、それなりの土地の大きさを必要とします。ですが駐車場経営の場合は、住宅に向かない狭小地や変形地でも利用価値があるという事です。駐車場経営の目的は、自動車を安全に停車するです。なので自動車を停車するだけのスペースがあれば、経営する事は可能なのです。10~15坪程度の土地であれば、大体2~3台分が止められるスペースになります。

3. 準備期間が短い

経営準備から事業スタートするまでの期間が短いことも、駐車場経営の魅力のひとつです。期間が短くて済むという事は、早く始められ、早く利益が上がる訳です。駐車場経営の方向性が決まり、管理などを委託する業者が必要であれば選定し、開始すれば早ければ1ヶ月程度でスタートも可能です。

4. もしもの時の転用も容易

例えば駐車場経営を辞め(土地を転用・駐車場経営から撤退など)方向転換を考えた時、転用が比較的容易に済む事も、駐車場経営の大きなメリットです。設備的にも大きな設備もなく、管理業者との解約や月極駐車場の契約解除の予告などの手順をしっかりと踏めば、期間も短く転用する事も可能です。初めから他への転用を考えて経営を始める事は前提としてはないでしょうが、いざという時のために知識として蓄えておきましょう。

駐車場経営のデメリット

メリットは前の項で説明しました。ここではデメリットを解説します。デメリットをしっかりと把握する事は、経営を成功させるためのポイントです。しっかりと心に留め置きましょう。

1.税金の優遇がない

賃貸経営との大きな違いは、税制上の優遇がないので固定資産税・都市計画税の優遇措置が受けられません。優遇なしの満額が課税されるのです。ですが税金分は経費として差し引かれますので、所得税負担の面では削減はできます。

2.需要の変動がある可能性

駐車場を建設した当時は、他のライバルもなく順調に進んでいた場合でも、いつ何時ライバルが出現する場合もあります。そして車の保有台数が増えている現在でも、高齢化や人口減少などのあおりを受け、車の運転者が減ってしまう傾向もありえます。またカーシェアリングなどの新しい車の保有の仕方なども現れてきています。経営をしながらも今の状況や新しい情報収集も大切になってきます。

駐車場経営で考えられるリスク

この上の項ではデメリットをまとめました。ここではデメリット以外のリスクを考えてみたいと思います。リスク対策は経営を行う上で、どの業種でも重要な項目です。リスク管理を甘く考えていると危険です。

1.事故やトラブルのリスク

日常のリスクとして一番考えられるのが、駐車場内での事故やトラブルに対するリスクです。

「駐車場内での事故には責任を負いません」という看板をよく見かけますが、この言葉の効力が生かされるのも、日々の適切な管理をしている事が一番重要なのです。これは駐車場側に過失がないことを前提となっているので、過失がある場合責任を免除する事ができません。

利用者からのトラブルもありますが、駐車場の近隣住民からのトラブルも考えられます。特に近隣住宅とのトラブルはうまく解決しないと、今後の経営をやりづらくしてしまいます。また車上荒らしや無断使用などのリスクも、発生しないように工夫しなければいけません。この辺は管理業者を入れるなどをすれば、リスク回避の方法としては有効的です。委託での出費はかかりますが、損害賠償などの発生に比べれば、必要な経費でしょう。

2.災害発生時のリスク

日本は本当に災害の多い国と言っても過言ではありません。地震や最近では水害も多く発生しています。そういう部分も経営者としては、しっかりと把握しておかなければいけません。駐車場で災害時、被害を受ける事が考えられる事は、地震による液状化現象や地割れ、津波・高潮・集中豪雨・洪水による水没、土砂崩れによる埋没など多岐にわたります。そういう災害が起こった場合、その部分を修復する事を頭に入れておかなければいけません。そして各自治体からも災害に対するハザードマップなどが発表されています。事前の対策は難しいかもしれませんが、自分の駐車場のリスク度合いを確認しておく事は大切です。

3.老朽化のリスク

基本的に使用している設備は、期間が過ぎれば老朽化は免れません。特にコインパーキングであれば、舗装・フェンス・機器類などの設備が考えられます。こういう設備の不備は、駐車場でのトラブルの増加のきっかけにつながる可能性もあります。しっかりとした管理で様々なリスク管理につながってきます。

駐車場経営をはじめるために

ただ土地があるから駐車場でも・・・では、経営はうまく行きません。しっかりと自分の土地を認識し、注意するポイントを確認しながら進める事も大切です。駐車場経営を始めるために注意するべき本とをまとめてみます。

  •  駐車場の形態と立地が重要

駐車場経営でもやはり、どこで駐車場として運営するのかは大切な部分です。住宅地での需要は何か、人の集まる施設の近くでは需要が何かをしっかりと分析する事が重要です。周辺環境を観察しそれに当てはめ、自分の土地がどの需要に当てはまるのかをしっかりと判断しましょう。

  • 収益予想はシビアに考えよう

経営を始める前にしっかりと、収入に関しても見積もっておかなければいけません。予想収入と予想収益です。例えば10台停められる駐車場だとしても、必ずしも満車の状況だとは限りません。そして満車の状況でなくても、管理コストや税金の負担などがある現実は変わりありません。保守的な経営状態も含めて考える場合、投資した金額に対してどの程度の割合の収益が得られるのかが重要です。大体この位収入があるから大丈夫!ではなく、収益予想の面こそシビアに想定する事が大切です。

有意義な駐車場経営を

今回は土地活用の中でも駐車場経営についてまとめてきました。土地活用は本当にいろいろな方法があります。駐車場経営について、自分が向いているのか、向いていないのかと考えた人も多くいるでしょう。ですが大きな利益がという土地活用方法ではないかもしれませんが、賃貸経営などに比べると比較的リスクも少ない土地活用です。いろいろな情報を集め、面倒かも知れませんが話を聞き、ご自身で後悔のない土地活用が一番重要です。駐車場経営は始めやすい土地活用方法ですが、今回まとめたデメリットやリスクをしっかりと把握し、しっかりと理解した上で取り組む事によって可能性は広がります。ぜひ土地活用の方法のひとつとして、駐車場経営を検討してみませんか。

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お客様の「夢」、「思い」を形に。をコンセプトにしている設計事務所です。

建築設計事務所ならではの提案や15坪からの土地有効活用など、土地活用の提案も得意としています。一級建築士・宅地建物取引士・ファインシャルプランナー・賃貸不動産経営管理士など、様々な資格の知識から皆様の思いを形にしています。

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