不動産投資と確定申告

会社員であれば1年に1回、会社にて経理の方に提出して行う年末調整がありますが、不動産投資などの他の収益があった場合、確定申告を行わなければならない場合があります。確定申告の目的や方法、申告方法など確定申告の基礎を解説します。しっかりと把握して、確実な申告を行いましょう。

そもそも確定申告とは

そもそも確定申告とは、所得にかかる税金(所得税及び復興特別所得税)の額を各自計算し、そのための税金を支払うための手続きです。個人の所得の計算期間は、毎年1月1日からその年の12月31日までの1年間になります。その間の収入や経費などを確定申告書や決算書などの書類にまとめ、税務署に提出します。確定申告を行うことで、納め過ぎていた税金が還付金として戻ってくる場合もあります。

確定申告が必要な人とは

確定申告には必要がある人とない人がいます。確定申告が必要な人は、下の項目が該当する人になります。その人は確定申告を行い、税金を納める義務があります。

確定申告が必要な人

  • 不動産所得がある方
  • 事業所得がある方(個人事業主)
  • 給与所得がある方
  • 退職所得がある方
  • 一時所得がある方

などいろいろな方が該当します。税金関係なので管轄は国税庁です。詳しくは下のURLから確認できます。

確定申告が必要な方(国税庁)

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/a/01/1_06.htm

収入だけではない 確定申告

収入のある人と思われがちな確定申告ですが、それ以外でも申告の場合があります。医療費が10万円を超えている場合(一部例外あり)は、医療費控除の申請。その他には、住宅ローン控除を初めて受ける場合やふるさと納税の納付先自治体が6ヵ所以上の場合も可能です。自分は関係ないと決めつけず、情報は常に集めていることが大切なポイントです。

確定申告の提出時期とは?

確定申告の提出期間は、毎年2月15日から3月15日までとなっています。(基本税務署は土・日・祝日は休日です。)確定申告書を作成する場合は、います。一般的には、国税庁のホームページや会計ソフトなどを利用しながら作成します。国税庁のホームページや会計ソフトなどを使用する場合は、自宅でも作成が可能です。ですが提出期間内は税務署でも作成することができます。また税務士などの無料相談も開催されています。ただし税務署での作成や相談は、人が集中するため時間がかかるという部分があります。

作成した確定申告書 提出方法は?

自宅などで作成した確定申告書はを提出する場合、主に3つの方法があります。

  1. 税務署に郵送する
  2. 直接最寄りの税務署に提出する
  3. 電子申告システム(e-Tax)を使い、オンライン上で提出する

電子申告システム(e-Tax)の場合、以前はカードリーダーが必要でした。なのでカードリーダーを購入しなければできませんでした。ですが現在は、マイナンバーカードを税務署に事前に持って登録することで、カードリーダーを使用しなくてもできるようになっています。

確定申告をしなかった場合

もししなければいけない確定申告をしなかった場合、どうなるのでしょうか。期間が決められている確定申告は、申告しなかったペナルティがしっかりあります。ここではそのペナルティを解説します。不動産投資を行うならば、いろいろな出来事へのリスク管理も重要な部分です。しっかりと把握しましょう。

無申告加算税

この無申告加算税が発生するケースとしては、確定申告書を3月15日までに提出しなかった場合です。その場合、納付すべき税金に加えて課されます。

無申告加算税は、納付すべき税額に対して変化します。原則、税額が50万円までは15%、そして税額が50万円を超える部分は20%の割合を乗じて計算した金額が課税されるようになっています。また税務調査を受ける前に自主期限後申告を行った場合は、5%の割合を乗じて計算した金額に軽減される場合もあります。

延滞税

確定申告の期限とされている3月15日は、納税するべき税金を納める期限日でもあります。この延滞税は、この3月15日の期限までに完納するべき税金を納めなかった場合に課せられる税金です。この3月15日は法定納期限となり、この法定納期限の翌日から納付を完了するまでの日数に延滞税が自動的に課されます。詳しくは下のURLから確認できます。

延滞税の計算方法(国税庁)

https://www.nta.go.jp/taxes/nozei/entaizei/keisan/entai.htm

一番重いペナルティは?

一番重いペナルティは、故意に申告書を提出しない場合です。その行為は「逋脱(ほだつ)」と言います。この逋脱とは、納税の義務があることを知っていながら、納税義務を免れることを示します。確定申告の無申告が発覚した、かつ故意に納税を免れる意思があった場合は、「5年以下の懲役もしくは500万円以下の罰金、または、その両方」が課されます。

一番大切なことは・・・

何より大切なのは、期限を守って申告・納税を済ませることです。特に確定申告は期間が限定されているので会場も混雑が予想されます。ですが納税は国民の義務です。しっかり納税することで、周りからの信用や信頼も守れます。不動産投資の場合、信用と信頼は一番重要な要素です。

不動産投資をするなら知っておきたいこと

せっかく将来のために、今の生活のために備え行う不動産投資。利益追求のためにはしっかりとした節税対策も重要です。たかが確定申告ではありません。せっかくの投資ですから、抑えられる部分はしっかりと抑え、有効的な不動産投資を目指すポイントを解説します。

不動産投資での所得金額とは

不動産投資の場合は、収益=所得金額ではありません。不動産投資によって得た利益は、下の計算式から所得金額が算出できます

所得税額=(不動産投資における総収入金額ー必要経費)×所得税率ー控除額

上の式にもあるように、不動産投資の場合その投資を維持するために使える費用=必要経費が認められています。その必要経費をしっかりと洗い出すことで、節税につなげることができます。

不動産投資で認められる必要経費とは?

必要経費が認められていると言っても、個人の支払ったすべてが該当する訳ではありません。しっかりと必要経費を把握して、対処することが大切です。税務調査などが入った場合、この必要経費の正当性も判断されます。今回は不動産投資における経費に注目して解説します。

必要経費の一覧

  • 租税公課(土地・建物に課せられる、固定資産税や都市計画税など)
  • 建物の修繕費(建物の維持管理や原状回復にかかる内装工事費用の場合)
  • 減価償却費(建物の取得費用を耐用年数により計上)
  • 損害保険料(不動産投資をしている建物の、火災保険や地震保険などの保険料)
  • 交通費(不動産投資を行う上で使用した分のみ)
  • 新聞図書費(不動産投資の動向調査など、不動産投資関連の書籍)
  • 管理費(管理会社にお願いしている場合の費用)
  • 借入金利息
  • 広告宣伝費(不動産投資を行う上で使用した分のみ)
  • 通信費(不動産投資を行う上で使用した分のみ)
  • 接待交際費(不動産投資を行う上で使用した分のみ)
  • 消耗品費(不動産投資を行う上で使用した分のみ)
  • その他、税理士に依頼した費用

等が不動産投資の際に認められる経費の一例になります。ここでのおさえておきたいポイントは、「不動産投資を行う上で使用した分のみ」ということです。それ以外に使用した部分は経費として認められません。

不動産投資の確定申告の場合

不動産投資の確定申告の場合、方法には青色申告と白色申告のふたつがあります。そして青色申告には、特別控除が10万円のものと、65万円のものの2種類があります。その3種類の違いを解説します。

白色申告とは

白色申告の場合、青色申告のように特別控除などはありません。そこが白色申告と青色申告の大きな違いです。ですが、収入金額や経費を記載すべき帳簿を作成する、各書類の保管などの簡易な作業で確定申告が可能です。

青色申告とは

白色申告ではなく青色申告で申告する場合、取引に対する帳簿記載と領収書などの各書類の保管義務が発生します。ですが青色申告だからこその特典があります。その特典は以下の通りです。

  • 青色申告特別控除(65万円もしくは10万円)
  • 青色事業専従者給与の必要経費算入
  • 純損失の繰越し

赤字の繰越を行うことで翌年度の税金を抑えることも可能ですが、一番のメリットは売上金額から必要経費を引いた金額の所得金額から、さらに65万円または10万円を控除できることです。そのためには青色申告ならではの部分もあります。

特別控除の違い:必要な帳簿が違う

青色申告で特別控除が10万円または65万円に分けられる大きな違いは、必要帳簿の違いです。

  • 青色申告特別控除10万円を受ける場合の必要帳簿:現金出納帳、預金出納帳、売掛帳、買掛帳、経費帳、固定資産台帳などが該当します。そして、単式簿記による記帳をする、損益計算書を作成することが義務づけられます。
  • 青色申告特別控除65万円を受ける場合の必要帳簿:仕訳帳、総勘定元帳、現金出納帳、預金出納帳、売掛金元帳、買掛金元帳、固定資産台帳などが該当します。そして、複式簿記による記帳をする、損益計算書と貸借対照表を作成することが義務づけられます。

青色申告の場合、事前に手続きが必要

確定申告で青色申告電卓する場合、事前に手続きが必要です。それは、開業届と同時に所轄の税務署長宛てに「青色申告承認申請書」の提出が必要です。

困った場合の相談先は

不動産投資を行っている場合、ほとんどの人が通る道が確定申告です。不動産投資を始めたばかりの人や、これから始めようと考えている人には、右も左も分からないと感じる方もいるでしょう。帳簿だけでもたくさんの種類を管理し、専門的な言葉も出現します。困ってしまった時、いや困る前に相談先を検討しておくことをおすすめします。代表的な相談相手は以下の二つです。

税務署に相談

税務署では、法律を重視したアドバイスを行ってくれます。基本的な帳簿のつけ方や基本的な部分を教えてくれます。相談料は無料な所が最大のメリットです。電話での相談も受け付けてくれます。ですが、確定申告前の時期や確定申告中は、なかなかゆっくり時間をとることは不可能です。相談する時期を見計らうことが大切です。そして節税などのポイントは決して教えてくれません。あくまで法律重視が原則です。

税理士さんに相談

税理士に相談する一番のメリットは、税務署では教えてもらえない節税に対するアドバイスが受けられることです。この専門家の節税アドバイスは、大きな味方です。もちろん相談料はかかりますが、有効的な機会になあるでしょう。もちろん日頃の帳簿から、確定申告までお願いもできます。

今は会計ソフトも精度の良い商品もたくさんあります。また価格も安価で、相談体制がしっかりしているクラウドサービスなどもあります。全部自分で完結することが一番なのですが、初めての場合これで正しいのか不安になります。一番効率のいい相談の仕方は、帳簿など申告書までは自分で作成し、最後の確定申告やその確認を税理士さんへお願いするパターンです。方法は一つではありません。自分に合った方法や相談相手を選びましょう。

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※注:個別の事例に対する税金の計算や必要な手続きの相談は税理士にしかできません。

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