不動産投資とローンの関係

土地活用や不動産投資など新たな試みを始める場合、どうしても先行投資という形で始める準備を行う場合も多くあります。今回は不動産投資に着目し、不動産投資をするにあたってローンとはどのようなものなのか解説します。不動産投資の最大の特徴は、不動産を運用して利益をあげることです。ローンや融資などの知識を把握することは、大きな影響を与えます。そのために必要な情報はしっかりおさえておきましょう。

不動産投資に使われるローンとは?

現在はいろいろなローンが存在していますが、マイホームを持つ時に利用する住宅ローンがは一番耳にするのではないでしょうか。マイホームの購入の際には「住宅ローン」を使用します。では不動産投資の場合にはどんなローンを使用するのでしょうか。解説します。

マイホーム購入の味方「住宅ローン」とは

マイホームの購入の際の強い味方となる融資が「住宅ローン」です。住宅ローンの目的は、一戸建てや区分所有マンションなどの住宅を購入する場合に融資されます。本人またはその家族が住むために購入する資金として貸し出されています。住宅ローンは「自己の居住のため」としての利用が原則です。 そのため収益物件の購入には原則使用できません。住宅ローンは多くの人が利用する傾向が高いので、一般の銀行などでも個人向けの住宅ローンを数多く展開しています。金利のタイプには、変動金利型や固定金利型などの商品があります。そして融資の対象としては、安定した給与や事業所得があるなどの条件を満たすことにより、比較的低金利な優遇された金利で借りることが可能です。

不動産投資を応援する「不動産投資ローン」とは

一般的な不動産投資とは、アパートやマンションなどを購入しそれを賃貸することで収入を得たり、購入した物件を売却し、その差額を利益(売却益)として得るなどの方法があります。

初めての不動産投資

不動産投資を行うために収益物件(アパートやマンション)などを購入する際に使用するローンです。ローンを使用せずに購入する方もいらっしゃるかもしれませんが、購入資金を得るために銀行や信用金庫などの金融機関から融資を受けてローンを組み、運用している人も多いのが現状です。そして収益物件の購入には住宅ローンは原則使用できませんので、不動産投資ローンを使用しています。

住宅ローンと不動産投資ローンの違い

「自己の居住のため」の住宅ローンと「収益物件(アパートやマンション)などを購入するため」の不動産投資ローン。大きく違うポイントを解説します。

  • 金利

住宅ローンと不動産投資ローンの違いの一つ目は「金利」です。一般銀行でも多くの個人向け住宅ローンがあるように、基本抑えられた金利設定になっています。その反面、運用をメインとしている不動産投資ローンでは基本高めの金利設定になっています。金利については金融機関によって異なってきます。ですので複数の金融機関をチェックすることをおすすめします。

  • 審査基準

住宅ローンの場合、給与や事業所得があるなどの基本的な条件が審査基準となっています。不動産投資論の場合、審査基準も異なり、審査も厳しく行われる場合が一般的です。そして書類関係も多いのが特徴的です。

ペナルティも

購入の際、不動産投資が目的なのを偽って住宅ローンを利用すれば。と考える人もいるかもしれません。ですが、もしそのことが銀行などに知られてしまった場合、一括返済などの重いペナルティも考えられます。そして何より信用を失います。金融関係は信用を一番重要視しています。失ってからでは取り返しがつきません。

不動産投資ローンのメリットとデメリット。そしてリスクを考える

 

不動産を活用して利益を得る不動産投資ですが、金融機関から 融資を受ける=借金・負債を抱える という負のイメージを受ける方もいらっしゃるでしょう。不動産投資ローンのメリット・デメリットをしっかりと理解し、リスクも把握することは重要です。

不動産投資ローンのメリット

1.自己資金が少なくても始めることができる

もし不動産投資を始めたいと考えてもまず、その物件を用意することから始まります。その資金をすべて自己資金でと考えた場合、やはり長い時間がかかります。その購入資金をローンをうまく活用し不動産融資で行うことで、不動産投資を早く始めることが可能です。ローンを使ってレバレッジを効かせることにより、足りない自己資金からでも、魅力の高い収益物件を選ぶこともできます。レバレッジとは、はテコの原理を表しています。テコの原理のように、資金を効率的に使うことができ、自己資本に対する利益率を高めることが可能なのです。

2.早く投資を始めることで、新たな投資の可能性が膨らむ

不動産投資の中で購入した物件を賃貸し家賃を収益となる方法を行った場合、入居者が表れれば家賃という形で定期的な収入が発生してきます。もし初めは1部屋から始めた不動産投資も、次々と物件収益を増やすことも可能です。自己資金をためてからとなった場合、そのためている期間は収益は生み出しません。もちろん不動産投資を始めなければ何も損失は受けませんが、不動産投資は未来やその先のための資産経営の可能性も含まれています。物件の収支バランスがキーポイントです。

不動産投資ローンのデメリット

不動産ローンのデメリットの大きな部分は、必ず入居者がいるとは限らない「空室の時にもローン返済がある」という部分です。ですので物件選びは不動産投資の中でも特に需要な部分です。そして、住宅ローンよりも不動産投資ローンは金利が高めです。同じ金額の融資でも総返済額は必然的に高くなります。

考えられるリスクとは?

デメリットでも解説したように必ず入居者がいるとは限りません。そしてその期間も返済はあるので、どうしても返済は自分の資金からローンを返済せざるを得ないという部分です。そしてもしかしたら売却をせざるを得ない場合も考えられます。売却のタイミングによっては、希望の金額まで届かず残高が残ってしまう場合もあります。物件を購入する前にきちんと返済シミュレーションをし、返済可能な融資額を確認することは重要です。そして頼れるパートナーに相談することもひとつの方法です。例えばファイナンシャルプランナー(通称:FP)は、不動産・税金・金融・相続・保険など、資産に関する様々な知識を持った専門家です。毎月の収支のバランスや、将来のライフプランに対する相談など、他の資産も合わせた総合的な相談も可能です。万全な事前確認をした上で不動産投資に取り組みましょう。

不動産ローンの主な流れ

実際に、不動産投資ローンを利用する場合に想定される基本的な流れを解説します。

  1. ローン申請準備:ローンを申し込む金融機関を決定し、融資担当との面談を行います。不動産投資ローンを申し込むための準備です。必要な書類があるかなどしっかりと確認しておきましょう。
  2. ローン審査申し込み:金融機関がローンを認めた場合、さらに必要な資料や書類などを提出することになります。
  3. ローン審査
  4. 融資決定通知
  5. 融資手続き
  6. 融資開始:物件の購入が可能になります。

ローン審査を通過するためには

住宅ローンと同様で年齢や勤務先、年収・勤続年数・信用情報などが判断基準となります。しっかりと返済することができるのかを見られる訳です。その他に不動産投資では、物件の資産価値も大きな判断基準になります。その不動産が本当に収益が望めるのかを判断するのです。その物件の立地条件や建物自体の資産価値などが需要になってきます。

土地有効活用・不動産売買・仲介も扱っているエトバスノイエス

エトバスノイエスの事務所は、埼玉県川口市にあります。建物のプランや提案、そして土地活用も得意とする設計事務所です。ファイナンシャルプランナーも在籍していますので、さまざまな場面からサポートします。初心者の方の不動産投資などの相談もお気軽にお声がけください。不動産・税金・金融・相続・保険など、提携企業とのネットワークを駆使してフルサポートします。資産の健全な運用・承継をワンストップショップのエトバスノイエスがお手伝いします。

(株)エトバスノイエス URL:http://etwas.co.jp/

住所:埼玉県川口市中青木1-4-8-109  tel:048-256-0501

———————————————————————————————————

埼玉県・東京都・千葉県・神奈川県・茨城県・栃木県・群馬県など土地活用

でお困りの際は、お気軽にエトバスノイエスへご相談ください。

お客様の「夢」、「思い」を形に。をコンセプトにしている設計事務所です。

建築設計事務所ならではの提案や15坪からの土地有効活用など、

土地活用の提案も得意としています。

一級建築士・宅地建物取引士・ファインシャルプランナー・賃貸不動産

経営管理士など、様々な資格の知識から皆様の思いを形にしています。

———————————————————————————————————