15坪からの土地有効活用

土地有効活用マイスター「一級建築士・有田のポイント」

ポイント① お客様の『これがやりたかったんだ!』を会話の中から汲みとり実現します。
ポイント② 規格化されたプランに頼らず、すべて一から知恵をしぼります。

ハウスメーカーA社との比較

土地 30坪 建蔽率60% 容積率200%
施工床面積 54坪 1K 6戸

弊社+工務店 A社
構造 自由設計の木造3F共同住宅 既存モジュールのS造3F共同住宅
建築単価 70万円/坪※土地等建築条件により異なります。 100万円/坪
建築費 3,780万円 5,400万円
設計料 415万円 建築費に含む
4,195万円 5,400万円
坪単価 77.6万円/坪 100万円/坪

「よくあるご質問」

Q. 設計事務所を使うアパート建築とハウスメーカーでのアパート建築では何が違うのですか?
A. はい、総じてコストが安くなる事はもちろんその土地その土地にあった事業の最適化が実現されます。よって、建物形状はもちろん、よく見るシリーズもののデザインではなく唯一無二のデザインで建物の付加価値を高めます。
また弊社がお客様の代理として建築期間中にしっかりと設計監理業務を行う事です。
これにより現場において弊社と建設会社のダブルチェックが可能となり適正なコストで品質の良い建物をお引渡しできるのです。

 

Q. 建設会社の選定はフリーですか?
A. はい、フリーです。
お客様のご希望の建設会社があればそちらに施工して頂きます。
また、特にご指定がなければ規模・構造等に応じて適正な建設会社をご紹介させて頂きます。

 

Q. 狭小地、不整形な土地でも建築は可能ですか?
A. はい、可能です。
接道要件を満たしている土地であれば建築は可能です。
一般的にハウスメーカーのアパートは規格が決まっている為に土地の条件によっては施工できない場合があります。
弊社の場合、その土地に適した建物を企画し建設会社に施工してもらいますので強みを発揮できる仕事だと思います。

 

Q. アパート経営は長期に渡りますので将来のメンテナンス等を考えると、大手ハウスメーカーにお願いした方が安心と思うのですが如何でしょうか?
A. はい、そのようにお考えの方は多くいらっしゃると思います。
弊社の場合、将来のメンテナンスについては建設会社にアフターサービスを含めお願いしております。
建設会社は瑕疵担保保険に加入する事が義務付けられていますので万が一、建設会社が倒産後、瑕疵が見つかった場合でも期間内であれば保険が適用されお客様のご負担なしで修繕できます。

 

Q. 設計料は別途かかるのでしょうか?
A. はい、別途かかります。
弊社の場合は建物の種類・構造に応じて設計料率がかわりますが、以下は建築費の参考割合です。
建築費  2,000万円未満      料率 12%※下限160万円
2,000万円~4,000万円未満  料率 11%
4,000万円~6,000万円未満  料率 10%
6,000万円~9,000万円未満  料率  9%
9,000万円以上           料率  7%
料金表参照
設計料には事業計画書作成、財力精査、企画設計業務、実施設計業務、建築確認申請業務(申請料は別途)
設計監理業務及び中間・消防・竣工検査等立会い業務が含まれています。

 

Q. アパートローンの相談もできますか?
A. はい、大丈夫です。
弊社のファイナンシャルプランナーがご相談をお受け致します。
また賃貸事業収支資料等など金融機関への提出資料も作成させて頂きます。
こちらは無料となっております。

 

Q. アパート経営は長期に渡りますので賃貸事業の安定を考えると、家賃を30年間家賃保証してくれる大手ハウスメーカーにお願いした方が安心と思うのですが如何でしょうか?
A. はい、それは大きな間違いです。
アパート経営の一番大切な事は、駅から遠い・人口減少率が高い等の賃貸事業に適さない場所で行ってはいけないのです。
金融機関からの借入で相続対策が出来たとしても入居者がなければ借入の返済も厳しくなります。
一般的に家賃保証(サブリース)システムは2年に一度保証家賃の見直しの規定があります。
例えば、家賃が下がった場合や募集してもなかなか入居が決まらないなどの場合は保証家賃が減額されますので要注意なのです。
その逆で、賃貸事業に適している場所であれば家賃保証システムを使わなくとも事業は安定し安心です。
つまり、建築をとる反面、どこでもかしこでもサブリースとセットで建てさせるハウスメーカーのような事はないので本当にこの事業で大丈夫だろうか?というセカンドオピニオンとしても大いに活用ください。